LA COUR, en l’audience publique du 3 juillet 1996, où étaient présents : M. Beauvois,
président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot,
Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stéphan, M. Peyrat, conseillers, M. Chollet,
conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Lyon-Caen,
Fabiani et Thiriez, avocat de la Compagnie immobilière europeao latine (CIEL), les
conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;

Sur le premier moyen :

Vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975;
Attendu que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de
nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée; que le congé vaut offre de vente
au profit du locataire ;

que l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 juillet 1994), que, suivant un acte notarié du 13 juin
1990, la société Jouvenet Immobilière, propriétaire d’un immeuble comprenant des
appartements loués à usage d’habitation, l’a vendu à la société Compagnie immobilière
europeao latine (CIEL); que, le 21 mai 1991, la société CIEL a notifié aux époux Ferrari,
locataires, un congé pour vendre en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
que les époux Ferrari n’ayant pas accepté l’offre, la société CIEL les a assignés pour faire
constater la validité du congé;

Attendu que, pour déclarer nul le congé, l’arrêt retient que la société CIEL a détourné de son
sens l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en y recourant pour notifier des congés
systématiques pour libérer un immeuble de tous ses occupants en vue d’une opération
spéculative, qu’elle a, en outre, fait application de ce texte aux fins d’éviter l’application de
l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et qu’ainsi sont réunis les éléments constitutifs
d’une double fraude aux fins d’éluder l’application de deux lois d’ordre public;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’interdit pas au bailleur
de délivrer congé à tous les locataires dont le bail arrive à expiration et que le bailleur n’est
pas tenu, préalablement à l’offre du droit de préemption de l’article 15 de la loi du 6 juillet
1989, de purger le droit de préemption de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la cour
d’appel a violé les textes susvisés;

Et sur le troisième moyen :

Vu l’article 1134 du Code civil ;

Attendu que, pour déclarer nul le congé, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que la mention du
nom de la société Paul Gandolfo en qualité de représentant de la société CIEL dans un acte
considéré comme acte de procédure, alors qu’elle n’a pas le pouvoir de représenter la société
CIEL, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte de congé sans qu’il y ait
à rechercher l’existence d’un grief;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que la société Paul Gandolfo avait reçu mandat
de la société CIEL de gérer l’immeuble et de la représenter dans le cadre des relations
contractuelles avec les tiers, d’où il résultait qu’elle avait le pouvoir de délivrer les congés, la
cour d’appel a violé le texte susvisé;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il a dit que les époux Ferrari étaient titulaires d’un bail
jusqu’au 30 septembre 1995, l’arrêt rendu le 8 juillet 1994, entre les parties, par la cour
d’appel de Paris; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles
se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de
Versailles;

Condamne les époux Ferrari aux dépens et aux frais d’exécution du présent arrêt;

Ordonne qu’à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d’appel de Paris, en marge ou
à la suite de l’arrêt partiellement annulé;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le
président en son audience publique du deux octobre mil neuf cent quatre-vingt-seize.
Décision attaquée :cour d’appel de Paris (6e chambre, section B) 1994-07-08

Titrages et résumés : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Vente de la chose louée - Droit
de préemption des locataires ou occupants d’appartements - Exercice sur le fondement de
l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 - Mise en oeuvre préalable du droit de préemption de
l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 - Nécessité (non).

BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Reprise pour vendre - Bailleur propriétaire d’un
immeuble comprenant des appartements loués à usage d’habitation - Délivrance d’un congé à
tous les locataires dont le bail arrive à expiration - Possibilité.

Lois citées : Loi 89-462 1989-07-06 art. 15. Loi 75-1351 1975-12-31 art. 10.