A) L’élaboration du projet de réforme

En septembre 2000, Une délégation de la FSIF, composée de MM. SIMONNET, DUMORTIER et KELBERG, avait été reçue par M. Alain LAMBERT, alors Président de la Commission des finances du Sénat. Au cours de cette rencontre, le projet de réforme avait été évoqué et un principe de revoyure avait été pris sur ce sujet en fonction de l’évolution du contexte politique national.

Le travail interne de la Fédération sur ce sujet s’est déroulé, pour l’essentiel, entre les mois de janvier 2002 et juillet 2003, en trois temps :

– Elaboration du projet de réforme par le groupe de travail ad hoc missionné (janvier 2002 – juin 2002)

– Constitution et envoi des dossiers, contacts avec les pouvoirs publics, accompagnement de la réforme législative (juin 2002 – décembre 2002)

- Préparation des textes d’application du nouveau statut fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) (janvier – juillet 2003)

Un groupe de travail composé de cadres dirigeants des sociétés membres de la Fédération - MM.Jean-Paul DUMORTIER (EMGP), Dorian KELBERG (FSIF), Jean-Claude WAGNER (SOPHIA), Bertrand de FEYDEAU (personnalité qualifiée), Michel PARIAT (SIMCO), Guillaume POITRINAL (UNIBAIL), Nathalie PALLADITCHEFF et Alec EMMOTT (SFL) – a élaboré le projet de réforme durant tout le premier semestre 2002.

Sur le plan technique ce groupe de travail s’est appuyé sur les conseils, à titre exclusif, de M. Olivier MESMIN et Mme Christine DARIC, du cabinet Ernst and Young.

Pour ce qui concerne les modalités d’application (instruction fiscale et avis du Conseil national de la comptabilité), la composition du groupe de travail s’est élargie aux directeurs financiers et comptables des sociétés foncières cotées ainsi qu’aux avocats conseils des différentes sociétés concernées.

Cette réforme a été proposée aux pouvoirs publics par la FSIF au mois de juillet 2002, avec quatre objectifs majeurs :

- Augmenter la capitalisation boursière de la Place de Paris, dans un compartiment, pour l’instant, sous représenté au regard de son poids dans l’économie nationale ;

- Atténuer les handicaps d’une catégorie particulièrement utile d’investisseurs long terme et, par ce moyen, contribuer à accroître la transparence des marchés immobiliers et à diminuer leur volatilité ;

- Mettre à la disposition d’actionnaires individuels ou d’instruments de gestion d’épargne collective une catégorie d’actions anticycliques particulièrement adaptées à des placements longs du type préparation à la retraite ;

- Assurer un financement régulier des actifs immobiliers et consolider ainsi l’activité de la construction et du bâtiment.

Le ministre chargé du Budget et de la Réforme budgétaire, M. Alain LAMBERT, et le Rapporteur général du Budget de la Commission des finances du Sénat, M. Philippe MARINI, ont pris l’initiative de l’adoption législative de cette réforme. Elle figure désormais à l’article 11 de la loi de finances pour 2003 (J.O. du 31 décembre 2002).

B) Les modalités d’application de la réforme

La FSIF a travaillé avec la Direction de la Législation Fiscale (DLF) en vue de l’établissement du décret d’application et de l’instruction fiscale. L’objectif, partagé, a été de faire en sorte de créer les conditions permettant à l’ensemble des sociétés foncières cotées d’opter pour le nouveau régime fiscal dès 2003. Pour cela, il était nécessaire que les textes réglementaires soient connus, arrêtés et si possible publiés officiellement, avant la fin du premier semestre 2003.

1) Le décret d’application

Dans son courrier d’accompagnement du projet, finalisé de l’instruction fiscale, adressé au Président de la FSIF le 18 juillet 2003, le directeur de la DLF, M. Hervé LE FLOCH LOUBOUTIN indique que le décret n° 2003-645 du 11 juillet 2003 relatif au régime fiscal des SIIC précise les conditions de l’option et les obligations déclaratives imposées aux sociétés pour enclencher l’option pour le nouveau statut (cf. J.O. du 13 juillet 2003). Celles-ci sont commentées dans l’instruction fiscale publiée au Bulletin officiel des impôts le 25 septembre 2003. L’instruction fiscale « officielle-officieuse » avait été adressée par la DLF à la Fédération, le 18 juillet 2003 avec le courrier précité du directeur de la DLF.

2) L’instruction fiscale

L’instruction fiscale est, en pratique, plus importante que le décret lui-même. Elle contient les précisions nécessaires sur les modalités techniques d’application de la réforme et constitue en cela la « doctrine » de l’administration fiscale en ce domaine.

Cette instruction fiscale comporte six chapitres. Le premier porte sur le statut des SIIC (cotation sur un marché réglementé français, capital minimum, objet social, participations détenues par les SIIC). Le deuxième traite de l’exercice de l’option (nature et forme de l’option, conséquence de l’option, exigibilité de l’impôt sur les sociétés). Le troisième vise la détermination des résultats (secteur exonéré, secteur taxable, conséquence de la coexistence de deux secteurs et d’opérations exonérées soumises à des obligations de distributions différentes, conséquences fiscales d’une réévaluation comptable lors de l’option). Le quatrième chapitre concerne le régime des distributions (obligation de distribution, sanction en cas de non-respect de l’obligation de distribution, régime fiscal des produits distribués). Le cinquième précise les obligations déclaratives. Enfin, le dernier chapitre est consacré aux modalités de sortie du régime (situation des SIIC, situation des filiales ayant opté, dividendes postérieurement à la sortie du régime).
 
3) La problématique comptable

La FSIF a pris contact avec le Président du Conseil national de la comptabilité (CNC) M. Antoine BRACCHI et son Secrétaire général, M. Alain DORISON, au début du mois de mars 2003. L’objectif a été de répondre à la problématique comptable posée par l’instauration du nouveau statut des SIIC.

Un groupe de travail ad hoc, a été constitué. Il était composé d’une délégation de la FSIF (constitué pour l’essentiel de MM. DUMORTIER, WAGNER, KELBERG et des directeurs financiers et comptables des sociétés foncières cotées), de représentants du CNC et de commissaires aux comptes.

Présidé par M. Xavier PAPER (cabinet Salustro Reydel), ce groupe de travail s’est réuni à un rythme mensuel. Sa mission était double, il a préparé l’avis du Comité d’urgence « relatif aux conséquences comptables résultant de l’application du nouveau régime fiscal… dans les comptes individuels et consolidés des SIIC » (cf. avis n° 2003-C du 11 juin 2003), ainsi que celui de l’Assemblée plénière du CNC « relatif au traitement comptable de l’écart de réévaluation » (cf. avis n° 2003-10 du 24 juin 2003).

4) La ventilation terrain/construction pour l’appréciation de la valeur des terrains et des charges foncières

La FSIF a travaillé, durant le premier trimestre 2003, avec l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM), dirigée par M. Denis FRANCOIS, sur la ventilation terrain/construction pour l’appréciation de la valeur des terrains et des charges foncières, opérée dans le cadre de la réévaluation au bilan effectuée en principe par la société optant pour le nouveau statut SIIC.

Une recommandation de Place de l’AFREXIM sur ce sujet a été établie et arrêtée en juillet 2003.

5) Position de Place de la FSIF relative à la question de la valorisation hors droits des actifs et à celle de la double déduction des droits lorsque l’immeuble est détenu par une SCI/SNC

Après consultation de l’ensemble des directeurs financiers de l’ensemble des foncières cotées adhérentes, la FSIF a arrêté une position de Place concernant une double question : celle de la valorisation hors droits des actifs et celle de la double déduction des droits lorsque l’immeuble est détenu par une SCI/SNC.

Ces deux prises de position visent, pour l’essentiel, à éviter que l’administration fiscale ait la possibilité d’opposer en ces domaines la pratique d’une SIIC par rapport à celle d’une autre SIIC en cas de contrôle fiscal.

La FSIF a pris date avec l’administration fiscale et le cabinet du ministre délégué au Budget pour prévoir le « second étage » de la réforme. Celui-ci devrait figurer dans le projet de loi de finances pour 2004.

Il portera d’une part, sur la question de l’éligibilité au régime des droits réels immobiliers, des concessions et sur option, des immeubles financés par des contrats de crédit-bail immobilier et, d’autre part, sur le problème de la neutralité fiscale des opérations de restructuration.