M. Patrick Bloche - Par l'amendement 444 rectifié, nous proposons d'abroger l'article 1115 du code général des impôts qui exonère de droits de mutation les marchands de biens. L' un des moyens d'action privilégiés de cette profession est le congé pour vente à l'occasion des ventes à la découpe. Depuis deux ans, on assiste à la multiplication de ces congés à visée spéculative, ce qui contribue directement à la flambée des prix de l'immobilier. De plus, il en résulte l'éviction des classes moyennes et des locataires de condition modeste. Dès lors, l'intérêt général ne justifie plus une telle exonération, qui doit être supprimée.

M. le Rapporteur général - La commission n'a pas examiné cet amendement. Il existe effectivement un problème, bien circonscrit, celui de la « vente à la découpe » pratiquée par les marchands de biens. Mais la solution n'est pas d'instaurer des droits de mutation. Depuis une dizaine d'années, on cherche au contraire à réduire ces droits dont le niveau élevé freine la mobilité professionnelle et augmente le prix à payer par l'acquéreur. D'autre part, les marchands de biens ont leur utilité : ils ne se limitent pas à cette seule opération, même si elle est fréquente, du moins dans Paris intra-muros. Augmenter la fiscalité aurait pour seul effet un renchérissement pour les acquéreurs.

M. le Secrétaire d'Etat - Le Gouvernement partage cette analyse.

M. Patrick Bloche - Je vous remercie de reconnaître le problème. Il est vrai qu'il ne s'agit que de l'aspect spéculatif. Mais dans la mesure où les institutionnels donnent le mauvais exemple, cette spéculation se développe et les prix flambent - M. Auberger en tire d'ailleurs argument pour réformer l'ISF. Notre amendement visait à prendre date et à envoyer un signal à cette catégorie professionnelle. Le rapporteur général a rappelé que l'on allait plutôt en sens inverse. Mais quand un phénomène qui n'a rien à voir avec l'intérêt général prend de l'ampleur, il faut trouver une réponse adaptée.

M. Didier Migaud - Puisque le rapporteur général et le ministre veulent bien reconnaître le problème, pourrions-nous convenir que, d'ici la seconde lecture, on va travailler à une solution, qui ne serait pas forcément celle que nous proposons ? Il y a urgence en région parisienne, face à des opérations spéculatives que tout le monde dénonce.

M. le Rapporteur général - Je suis d'accord pour y réfléchir. Mais une fois encore, la solution n'est pas forcément fiscale. Elle peut être juridique, par exemple en protégeant mieux les locataires auxquels on donne congé. Augmenter les droits de mutation frapperait également d'autres types d'opérations et irait à l'inverse de ce que nous faisons depuis une dizaine d'années. On pourrait revoir la question dans la prochaine loi sur l'habitat.

M. le Secrétaire d'Etat - Je partage le sentiment du rapporteur général. On peut imaginer de traiter cette question en droit civil. Le gouvernement est prêt à y travailler dans des délais convenables.

M. Jean-Louis Dumont - L'amendement soulève une question d'ordre général : dans un marché tendu, on n'arrive pas à répondre à la demande de logements locatifs et d'accession à la propriété. Certes, M. Borloo agit, nous aurons la loi sur l'habitat pour tous, et M. Daubresse est en contact avec les partenaires du logement social. Mais il faut faire vite. Aujourd'hui, à Paris mais aussi dans toutes les grandes agglomérations, les organismes sociaux, face à la spéculation des marchands de biens, ne peuvent acheter les immeubles mis en vente par les institutionnels pour les remettre en état, et par exemple lutter contre le saturnisme - domaine dans lequel, je le dis au passage, l'Agence Seine-Normandie n'est guère active. La solution n'est peut-être pas fiscale, mais il faut intervenir.

M. Patrick Bloche - Etant donné le tour de la discussion, je retire l'amendement 444 rectifié, mais je tiens à défendre l'amendement 445 rectifié qui propose comme autre solution pour lutter contre la spéculation de mieux protéger les locataires.

La loi de 1989 disposait que le bailleur qui donne congé à un locataire doit le faire pour reprendre ou vendre le logement ou avoir un motif légitime et sérieux. Mais le congé vente est détourné de son objet lorsque des marchands de bien rachètent des immeubles occupés à seule fin de réaliser de fortes plus-values. De plus, le Conseil constitutionnel a censuré un article de la loi SRU qui prévoyait que les logements assimilables au logement social vendus pas la Caisse des dépôts garderaient cette vocation sociale après transfert de propriété. De ce fait, la Caisse des dépôts a pu mettre massivement sur le marché son parc de logements sociaux. Pour se défendre, les locataires ne disposent que de l'accord de 1998 qui organise les procédures de congé vente et prévoit un délai de cinq mois qui ne les protège pas efficacement. Les marchands de bien, eux, disposent de quatre ans pour réaliser leur opération, à partir de la date d'acquisition. Nous proposons de ramener à un an ce délai, qui conditionne l'exonération des droits de mutation.

M. le Rapporteur général - La commission n'a pas examiné cet amendement, mais à titre personnel je ne puis qu'émettre à ce stade un avis défavorable. La longueur du délai et le taux des droits de mutation - sujet de l'amendement précédent - sont en effet deux questions intimement liées et la réflexion devra porter sur l'ensemble du dispositif. Comme M. Bloche a lui-même évoqué les effets pervers de la loi SRU, je rappelle que j'avais d'emblée souligné que ne pas continuer à considérer les HLM, après leur vente, comme des logements sociaux était une erreur.

M. le Secrétaire d'Etat - Même avis.

M. Jean-Pierre Brard - Je trouve l'amendement de M. Bloche excellent et je pense que tous ceux qui ont un mandat local en Ile-de-France connaissent les problèmes spécifiques qui s'y posent et qu'il convient de prendre à bras-le-corps si l'on veut éviter une ghettoïsation de la société. Nous avons le problème des ventes à la découpe, qui appelle de vraies mesures de rétorsion à l'encontre de leurs auteurs, qu'ils soient privés ou parapublics.

 Je voudrais aussi évoquer une autre situation, qui altère la mixité sociale : lorsqu'une municipalité a fait réaliser, par souci de mixité sociale, des logements en accession à la propriété à côté de logements HLM, il arrive que les propriétaires vieillissants mettent ce logement en location pour en tirer un complément de revenu. Mais ils demandent alors un loyer si élevé que ceux qui habitent là doivent se saigner à blanc pour l'acquitter. On se retrouve ainsi avec des populations encore plus paupérisées, alors que l'on avait cherché à assurer une certaine mixité sociale.

Il ne faut pas s'en remettre au marché, car le marché est destructeur de la cohésion sociale. Fort heureusement, la municipalité parisienne en est consciente et a pris des mesures. Lorsqu'elle préempte avenue Mozart, elle fait ainsi acte de salubrité publique. Mais je souhaite que l'Etat donne aux communes les moyens juridiques et financiers d'aller plus loin. Mon rêve est que des gens modestes puissent habiter avenue Foch, avenue de Wagram ou avenue des Champs-Élysées, s'ils le souhaitent. Mais je veux aussi que les enfants de Montreuil puissent, s'ils le désirent, continuer à habiter là où ils ont leurs racines. Or, ce ne sera bientôt plus possible si on laisse se développer la spéculation immobilière.

L'amendement 445 rectifié, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. Patrick Bloche - Je remercie tout d'abord M. Brard de ses propos aimables sur la municipalité parisienne.

Il se développe à Paris - mais je pense que d'autres agglomérations seront très vite également concernées - un phénomène inquiétant, celui des « ventes à la découpe. »

 En 2003 comme en 2004, ces opérations, qui suivent une cession faite par un bailleur institutionnel à un marchand de biens, ont concerné 15 % des 40 000 ventes de logements enregistrées à Paris. Au total, selon la mairie de Paris, ce sont 30 000 logements qui ont subi ce type de montages.

D'après une étude de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, ce phénomène devrait durer encore plusieurs années, si rien n'est fait pour l'enrayer. A Paris, le phénomène a commencé dans les « beaux quartiers », mais il se répand désormais dans les quartiers plus populaires de l'est et du nord parisiens. Les XIe - ainsi au 39 bis rue de Montreuil -, XIIe, XVIIIe et XIXe arrondissements sont parmi les plus touchés.

Les conséquences sont très négatives pour la ville comme pour ses habitants. En effet, lors de ces « ventes à la découpe », les locataires sont souvent mis devant le fait accompli et malheureusement se trouvent dans l'impossibilité de conserver leur logement. Ces opérations conduisent donc à l'éviction des classes moyennes et des locataires de condition modeste, qui n'ont pas les moyens de racheter leur logement ou de faire face à l'augmentation des loyers qui suit la mise en vente.

Le départ de ces habitants est non seulement source de difficultés personnelles, notamment pour les personnes âgées, mais il a également des conséquences néfastes pour l'équilibre de la ville. C'est en effet toute la mixité sociale qui est ainsi compromise. De plus, le départ massif et simultané des habitants provoque des changements soudains et brutaux de nature à perturber totalement l'équilibre des quartiers concernés. Il n'est pas rare que plusieurs centaines d'habitants soient ainsi contraints à l'exil en deux ou trois ans. Au-delà du lien social, c'est tout le fonctionnement des services publics, du secteur associatif ainsi que l'économie des commerces de proximité qui se trouve remis en cause.

Afin d'éviter de telles conséquences négatives, nous proposons dans l'amendement 515, puisqu'une réflexion doit avoir lieu sur ce sujet, de majorer fortement les pénalités applicables au non respect des obligations fixées aux marchands de biens pour bénéficier de l'exonération de droits de mutation.

M. le Rapporteur général - Avis défavorable. D'ailleurs, M. Bloche a lui-même dit que cet amendement était plutôt fait pour alimenter la réflexion. Celle-ci devra aussi faire le point sur les facteurs de blocage qui existent dans la loi SRU, notamment les délais prévus pour l'élaboration des SCOT ou des PLH, qui freinent les réalisations.

M. le Secrétaire d'Etat - Même avis.

M. Didier Migaud - Autant je comprends qu'un délai de réflexion soit nécessaire sur les deux amendements précédents, autant celui-ci me paraît pouvoir être adopté tout de suite, car non seulement il ne coûte rien et peut même rapporter, mais surtout qu'il a pour objectif de sanctionner des abus dont nous reconnaissons tous l'existence. J'en appelle à l'esprit de responsabilité du rapporteur général et à la sagesse de l'Assemblée.

M. Jean-Pierre Brard - Sans doute certains éléments de la loi SRU doivent-ils être revus, Monsieur le rapporteur général, mais c'est un alibi un peu facile pour le Gouvernement. Actuellement, les blocages dans l'instruction des dossiers lui permettent de ne pas engager les financements. On en voit les conséquences : à Paris, on dénombre 110 000 demandes de logement, à Montreuil 5 800 - pour 400 attributions par an. Cette situation calamiteuse pousse à la spéculation.

Si le Gouvernement en avait la volonté politique, il lui serait très facile d'alléger les procédures. Non seulement cela permettrait de mieux satisfaire les demandes, mais cela aurait des effets positifs sur l'économie puisque, on le sait, « quand le bâtiment va, tout va ». Les municipalités ne demandent qu'à voir leurs programmes se réaliser plus vite.

M. Jean-Louis Dumont - Le vote de cet amendement serait un signal fort contre la spéculation. La « vente à la découpe » d'un patrimoine détenu à l'origine par des institutions s'effectue sans aucune remise aux normes. A quoi bon alors voter des lois sur la sécurité des ascenseurs ou la lutte contre le saturnisme ? Il faut vraiment faire en sorte qu'on puisse répondre aux besoins en logements, tant à la location qu'en accession.

M. le Rapporteur général - Je vois bien l'intérêt de cet amendement, mais je vous demande d'aller jusqu'au bout de la réflexion.

Supposons qu'un marchand de biens excède le délai de quatre ans et acquitte la pénalité de 10 %. Qui sera victime de ce renchérissement ? L'acquéreur final, puisque le marchand de biens n'est qu'un intermédiaire ! Voter cet amendement ne serait donc pas sage, précisément pour les raisons évoquées par M. Bloche - l'augmentation beaucoup trop rapide des prix de l'immobilier.

M. le Secrétaire d'Etat - Manifestement, l'intention des auteurs de l'amendement est bonne, mais l'argumentation du rapporteur général mérite également attention. Le Gouvernement s'en remet donc à la sagesse de l'Assemblée.

M. Jean-Pierre Brard - C'est une vraie ouverture !

M. Pierre Méhaignerie, président de la commission des finances - Je demande au Gouvernement de réfléchir aux mécanismes bureaucratiques qui ont conduit à la rareté foncière. Il faut trois ans pour faire un SCOT, trois ans pour faire un plan local d'habitat... Le Gouvernement doit faire en sorte de réduire ces délais, qui provoquent la montée des prix.

MM. Didier Migaud et Jean-Pierre Brard - Très bien !

M. le Secrétaire d'Etat - Le Gouvernement entend cet appel, mais je rappelle aux députés de l'opposition que les mesures qui sont à l'origine de ces lourdeurs ont été votées par la majorité précédente, à la demande du gouvernement qu'elle soutenait.

L'amendement 515, mis aux voix, n'est pas adopté.

M. Patrick Bloche - Notre amendement 192 porte sur le problème de la « vente à la découpe », conséquence malheureuse du souhait des bailleurs institutionnels de profiter de la flambée des prix. En résulte l'éviction des classes moyennes et des locataires de condition modeste. A Paris, ces opérations ont représenté 15% des 40 000 ventes de logements en 2003 et 2004 ; au total, elles ont concerné 30 000 logements. Le phénomène, qui touche après les « beaux quartiers » les quartiers plus populaires, ne peut que s'amplifier dans les années à venir si rien n'est fait pour l'enrayer.

Un accord collectif destiné à organiser les procédures de congé pour vente a été conclu en 1998, mais il s'est révélé incapable de protéger efficacement les locataires en leur imposant des délais trop courts, alors que les marchands de biens disposent de quatre ans pour réaliser leur opération à compter de la première acquisition. Je propose donc de réduire à un an au lieu de quatre le délai requis pour revendre, ce qui devrait modérer la flambée spéculative sur les ventes de logements et faciliter l'accession des locataires à la propriété. J'ai présenté à nouveau cet amendement, légèrement modifié, car le rapporteur général et le Gouvernement l'avaient accueilli favorablement. Il est temps à présent de décider.

 M. Didier Migaud - Très bien !

M. le Rapporteur général - En première partie, nous avons tous reconnu l'importance de la question soulevée, car le phénomène décrit par M. Bloche ne touche pas seulement Paris, mais gagne la banlieue, Cachan par exemple, et aussi de grandes villes de province. Il fallait dès lors parvenir à une rédaction qui cible exactement ces opérations de vente à la découpe. Celle à laquelle est parvenu Patrick Bloche est aujourd'hui satisfaisante. Après m'être informé auprès du ministère du logement et sur le terrain, il m'a paru que ramener le délai de quatre ans à un an, et non pas deux comme on l'avait envisagé, était acceptable. Cette mesure n'est pas la panacée, mais devrait avoir une influence positive. (« Très bien ! » sur les bancs du groupe socialiste)

M. le Secrétaire d'Etat - Je suis sensible aux arguments du rapporteur général. N'ayant pas procédé à une expertise aussi approfondie que lui, je m'en remets à la sagesse de l'Assemblée. Si votre proposition, monsieur Bloche, appelait après plus mûr examen quelques modifications, nous en reparlerions avec vous et avec la commission.

 L'amendement 192, mis aux voix, est adopté.

Article 69 bis (nouveau)

I. - L'article 1115 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les revenus consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, mis en œuvre dans les conditions visées à l'article 11-1 de ladite loi, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à un an. »

 M. LE PRÉSIDENT. – Amendement n° I-217, présenté par M. Marc Massion et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés.Après l'article 9, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

     L'article 1115 du Code général des impôts est abrogé.

     M. Marc MASSION. – Il convient de supprimer l'exonération de droits de mutation accordée aux marchands de biens. Ces personnes achètent en effet des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value : l'intention spéculative est donc avérée.

     L'un des moyens d'intervention de ces marchands de biens consiste à pratiquer le « congé pour vente » à l'occasion d'une « vente à la découpe », moyen également privilégié par les fonds de pension pour dégager rapidement des plus-values immobilières.

     Ces personnes ont trouvé chez les bailleurs institutionnels un inépuisable gisement de logements à bon prix. Depuis quelques années, en effet, plutôt que de rénover un parc ancien, ces bailleurs veulent profiter du niveau élevé du marché immobilier et procèdent à une vente massive de leur parc de logements.

     Ce phénomène a été amplifié par la réforme fiscale des sociétés foncières voulue par la majorité sénatoriale : ces sociétés sont désormais exonérées de plus-values immobilières, ce qui les incite à accélérer les opérations, quitte parfois à agir dans la précipitation.

     Depuis deux ans, on assiste à la multiplication de ces congés spéculatifs, dont l'ampleur est devenue telle que la plupart des spécialistes du marché de l'immobilier estiment qu'ils contribuent à accentuer la flambée des prix, ce qui pénalise les classes moyennes et les locataires de condition modeste, qui n'ont pas les moyens de racheter leur logement, ou de faire face à l'augmentation des loyers.

     Comme l'intérêt général ne justifie plus cette exonération, nous proposons de la supprimer de façon non-rétroactive.

     M. MARINI, rapporteur général. – Avis tout à fait défavorable !

     L'amendement n° I-217, repoussé par le gouvernement, n'est pas adopté.

Article 69 bis

     I. – L'article 1115 du Code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

     Pour les revenus consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986, mis en œuvre dans les conditions visées à l'article 11-1 de ladite loi, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à un an.

     II. – Les dispositions du I s'appliquent aux achats effectués à compter du 1er janvier 2005.

     M. LE PRÉSIDENT. – Amendement n° II-80, présenté par M. Marini au nom de la commission des Finances.

     M. MARINI, rapporteur général. – La commission n'est pas favorable à l'amendement n° II-117, qui, créant une pénalité supplémentaire, affecterait le prix de revient des opérations et pousserait encore à la hausse le marché.

     La demande est telle, en effet, dans les quartiers les plus privilégiés, notamment à Paris, que la hausse largement irrationnelle, serait encore alimentée par une telle mesure !

     La commission des Finances a compris les raisons du vote intervenu à l'Assemblée nationale, mais elle n'a pas été convaincue par la mesure. L'équilibre des opérations de vente à la découpe ne serait pas suffisamment affecté pour dissuader les marchands de biens ; ceux-ci répercuteraient sur l'acquéreur le montant des droits de succession. La fiscalité n'est pas le meilleur terrain pour agir ; il faut plutôt se pencher sur le droit des rapports locatifs. L'examen de la question, à l'Assemblée nationale, n'a pas débouché sur des solutions réellement satisfaisantes.

     La voie la plus prometteuse me paraît être celle d'une décote, de 10 à 30 %, sur le prix de vente, au profit du locataire. La Commission nationale de concertation examine les pistes possibles.

     Donc, la commission n'est pas défavorable, sur le principe de l'initiative prise par l'Assemblée nationale. Mais elle estime que l'amendement adopté modifie brutalement les conditions d'exercice de la profession, sans entraîner une détente des prix. En outre, on change la règle générale pour résoudre un problème francilien, et surtout parisien.

     Un an est un délai trop court, au regard de la lenteur des procédures administratives et de la mise en œuvre du droit de préemption. Le marchand revendra sans faire de travaux : ce ne sera pas une amélioration !

     Je souligne que, si nous supprimons l'article en adoptant le n° II-80, nous nous donnons la possibilité de rouvrir ce dossier en C.M.P.

     Très sincèrement, le dispositif voté à l'Assemblée nationale pourrait bien faire boomerang et se retourner contre les intentions de ses auteurs.

     M. COPÉ, ministre délégué. – Je suis surpris par la radicalité de l'amendement n° II-117 de M. Repentin. Je n'ai pas le sentiment que la situation soit florissante au point que nous puissions ajouter une pénalité à une activité économique qui joue un rôle important dans la croissance. (Murmures à gauche. Applaudissements à droite.)

     Un amendement très socialiste, donc, auquel vous ne serez pas surpris que je donne un avis très défavorable.

     L'amendement n° II-80 de M. Marini est remarquablement argumenté. Le gouvernement avait émis un avis défavorable à l'amendement de l'Assemblée nationale, qui présentait un double risque : forte tentation inflationniste et dérive des pratiques. Des reventes très rapides sans amélioration de l'habitat ne contribueraient guère à l'assainissement du marché. Avis favorable, donc.

     Mme BRICQ. – Le rapporteur général considère qu'il s'agit d'un amendement francilien, voire parisien. Un investisseur comme le fonds de pension qu'a évoqué mon collègue ne peut il est vrai rafler une telle mise qu'à Paris, mais si on le laisse faire, il n'y a aucune raison que la même chose n'arrive pas à Lyon, à Marseille ou ailleurs. Nous ne cherchons pas à défendre telle actrice ou tel dirigeant sportif, nous ne voulons rien d'autre que mettre un frein à la spéculation immobilière.

     Vous arguez ensuite que si l'on suit M. Repentin, et les députés qui à l'Assemblée nationale ont voté cet article à l'unanimité, on ne fera que renchérir les coûts. C'est un argument d'autorité qui n'est pas démontré.

     Je rappelle à M. Copé qu'à l'Assemblée nationale, où le rapporteur général avait émis un avis favorable, citant la ville de Cachan dans le Val-de-Marne, c'est-à-dire bien la petite Couronne, le gouvernement n'avait pas émis un avis défavorable mais s'en était remis à la sagesse de l'Assemblée.

     Que voulons-nous ? Un rapport équilibré entre locataires et propriétaires. Avec le congé pour vente en cas de vente à la découpe, le locataire dispose de 5 mois, le propriétaire de 4 ans. Le congé pour vente, prévu par la loi Quillot de 1989 est au reste détourné : le locataire est soumis à une pression qui ne lui permet pas d'exercer ses droits. Il ne s'agit évidemment pas de démolir une profession, celle des marchands de biens, mais de se prémunir contre les agissements des fonds de pension. On nous dit que la solution peut être trouvée ailleurs que dans la loi, mais je rappelle que des conventions existent déjà depuis 1998. Mais si les locataires sont protégés par une convention, les investisseurs le sont par la loi : il y a là rupture d'égalité. Si nous ne parvenons pas à une solution, il n'y a aucune raison que la flambée de l'immobilier ne gagne pas les autres départements.

     L'article II-117 rectifié bis n'est pas adopté.

     L'amendement n° II-80 est adopté, et l'article 69 bis est supprimé.

Article 69 bis

(Texte élaboré par la commission mixte paritaire)

I.- L'article 1115 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à deux ans. »

II.- Les dispositions du I s'appliquent aux achats effectués à compter du 1er janvier 2005