Vu du côté des investisseurs, «Paris est dans un cercle vertueux», dit Guillaume Salmon, gestionnaire du fonds d’investissement STAM. Entendez: toutes les conditions sont réunies pour y faire de saines affaires. Les compagnies d’assurance vendent, les fonds de pension achètent et revendent à des particuliers qui peuvent emprunter à des taux particulièrement bas. Du coup, les prix grimpent et les investisseurs sont incités à acheter puisqu’ils sont sûrs de vendre plus cher. Un vrai paradis pour upper class. «Toutes les commercialisations se font plus vite qu’on ne le prévoit», constate Yves Dieulesaint, chargé des «ventes à la découpe» des immeubles acquis par ces fonds d’investissement.
Vu du côté des locataires en place, il s’agit plutôt d’un étau : «Lorsque leur immeuble est mis en vente, les occupants peuvent terminer leur bail avec leur loyer, mais ils savent qu’à la fin ils recevront un congé-vente. A logement égal, le loyer qu’ils retrouveront sur le marché est supérieur de 50%», reconnaît Guillaume Salmon. Il donne des exemples: «Dans le 1erarrondissement, rue de Rivoli, nous avons mis en vente un immeuble en 1998. Le loyer du marché à l’époque était à 90F le m2. Trois ans après, il est à 140F.» Conclusion: plutôt que de faire face à des loyers exorbitants, les locataires sont incités à acheter leur appartement. Ceux qui le peuvent le font d’ailleurs : un tiers des occupants achètent, parfois 40%, ou 50%. «A chaque fois, on constate que les locataires achètent plus qu’on ne s’y attend», constate Philippe Depoux, investment manager (sic) d’Axa.
Du coup, Paris est devenu un grand Monopoly de la case «rue de la Paix» à la case «boulevard de Belleville»: je mets en vente les appartements de 8 immeubles dans la rue Petit dans le 19e arrondissement (Axa), j’achète 5 immeubles porte Maillot, entre la rue Piccini et la rue Duret, 16e (Gecina), je cède un lot de 3immeubles en banlieue est populaire (Caisse nationale Prévoyance) et j’achète à la place un «portefeuille» de 5immeubles, dans le centre de Paris et dans des communes huppées de l’Est parisien (CNP aussi). Rue de la Muette dans le 16e, avenue Victor-Hugo dans le 8e, boulevard La Tour-Maubourg dans le 7e: les beaux quartiers s’arrachent.
Dans la seule année 2002, Axa s’est ainsi délestée de 75 immeubles et de 1430 appartements au détail, les AGF de 30 immeubles en bloc et de 315«lots» au détail, soit un total de 1100 logements, la CNAV de 21 immeubles, soit 800 logements pratiquement tous situés dans l’Ouest parisien et à Neuilly. «Nous continuerons en 2003. Pour nous, c’est un rythme de croisière depuis 1997», annonce Philippe Depoux d’Axa. «Nous avons les mêmes objectifs pour 2003», dit tranquillement Bertrand Letamandia, directeur immobilier d’AGF.
Pour d’autres, le mouvement de délestage touche à sa fin: «Depuis dix ans, j’ai vendu 40% de notre patrimoine habitation», dit Joëlle Chauvin, responsable du groupe d’assurances Aviva, qui ne s’est allégée «que» de 120 logements en 2002. De même la CNAV a pratiquement liquidé les 44 immeubles qui constituaient son patrimoine: il ne lui reste plus qu’un lot à Barbès-Rochechouart et une villa mauresque à Levallois qui seront vendus en 2003. Faute de grives, le mouvement des capitaux «opportunistes» (c’est leur nom) s’étend à l’Est parisien, «moins prestigieux, mais avec un taux de rentabilité supérieur», dit Jean-Luc Guillermou, responsable immobilier de la CNP. En 2002, AGF a vendu au groupe Cargill 21000m2 avenue Gambetta, dans le 20earrondissement, et Kenneth Gilison de Westbrook Partners dit: «Je crois beaucoup à l’Est et à la première couronne.» Dorénavant, les fonds de pension s’attaquent aux quartiers cheap du Monopoly.
C’est l’opération la plus emblématique de l’appétit des fonds étrangers pour Paris. La plus spectaculaire aussi. La promesse de vente de près de 100 immeubles signée par la société foncière Gecina avec le fonds anglo-saxon Westbrook. Soit environ 4000 appartements, situés à Paris et en région parisienne. Montant de la transaction: 1,2milliard d’euros. Gecina, qui dispose d’un gros patrimoine immobilier, est en cours de fusion avec Simco: chacune des deux vendra une cinquantaine d’immeubles. L’accord stipule aussi que Westbrook reprendra 50salariés des deux sociétés. Preuve que le fonds compte prendre pied dans la capitale.
«C’est leur première implantation de cette taille-là en Europe occidentale, souligne Méka Brunel, directrice de Simco. Que ce fonds américain veuille s’installer aujourd’hui, cela prouve que le marché parisien est attractif, qu’il y a du business à faire.» M. T.