Dix-sept heures, avenue de la Grande-Armée à Paris. Une file d’attente interminable grimpe jusqu’au 2eétage, aux portes d’un sublime appartement de 250m2. Mais où vont tous ces gens tirés à quatre épingles? Aux «Noctinvest», pardi! Une réception jet-set? Pas vraiment. Organisée par Stéphane Imowicz, le président d’Ad Valorem, société de conseil en immobilier, cette soirée a pour but de proposer à la vente une centaine d’appartements occupés. Ici, la règle du jeu est simple: les premiers arrivés sont les premiers servis. Impatients et stressés, 300 acquéreurs potentiels attendent leur tour, un numéro à la main. Une charmante hôtesse s’égosille: «4!». C’est le tour de Laurent, un jeune cadre lyonnais, venu spécialement pour l’occasion. Sa mission? Repartir avec un appartement pour ses parents. Son choix s’est porté sur un 2-pièces dans le 7earrondissement. Le prix: 263 000 euros, soit 4764euros le m2. Occupé par des locataires qui payent un loyer annuel hors charges de 8020euros, dont le bail s’achève fin 2006. Trop tard, il est déjà vendu! Les 2-pièces se sont tous arrachés comme des petits pains. Si Stéphane Imowicz est le seul à avoir eu cette idée géniale, il est loin d’être l’unique professionnel de l’immobilier à exploiter le filon de la vente à la découpe.

Pour preuve, les panneaux de mise en vente fleurissent sur les façades des immeubles. Mais d’où peuvent-ils bien sortir en cette période de pénurie immobilière? Du chapeau des «zinzins» - institutionnels investisseurs (banques, compagnies d’assurances) - qui se sont délestés de leur patrimoine d’habitation, pour réaliser des plus-values rondelettes. Entre la baisse des valeurs boursières, la volonté d’assainir les bilans et le regain d’intérêt pour l’immobilier de bureaux (plus rentable), les ventes d’immeubles sont allées bon train ces dix dernières années. Des pans entiers ont ainsi été rachetés en bloc par des marchands de biens, des fonds d’investissement et des fonds de pension étrangers.

   L’exemple le plus spectaculaire est celui de Westbrook, gigantesque fonds d’investissement américain, qui s’est offert une belle part du patrimoine immobilier de Gecina. Un joli pactole de 100immeubles, soit 1200 appartements, pour la coquette somme de 1,2milliard d’euros. Westbrook en a profité pour s’implanter à Paris en créant la société Boccador chargée de superviser l’écoulement de ses pépites d’or. «On n’avait pas vu un deal de cette importance depuis très longtemps» explique Thierry Smadja, directeur général adjoint de Saggel Transactions, qui s’est vu confier la vente de quelques immeubles. «Vendre en bloc, c’est l’idéal pour dégager une liquidité immédiate, mais vendre à la découpe, c’est souvent l’assurance d’une plus-value supérieure» ajoute-t-il.

Il faut cependant compter avec les mairies, qui n’hésitent pas à faire valoir leur droit de préemption pour racheter des immeubles destinés au logement social. Des immeubles qui présentent des avantages, selon Jean-Baptiste Combrisson, directeur de l’Association régionale des organismes HLM d’Ile-de-France: «Ils sont souvent bien placés et le taux de rotation des locataires est de 20% par an. Nous arrivons donc à attribuer la totalité des logements sur une durée de cinq ans, le temps qu’il nous faut pour voir sortir de terre un immeuble neuf. Côté prix, le coût est inférieur, un logement social dans de l’ancien revient en moyenne à 183000euros contre 275000euros dans du neuf.»

Pendant ce temps, quel sort est réservé aux locataires? Tout commence par une lettre leur expliquant que les appartements vont être mis en vente, et les conviant le plus souvent à une réunion d’information. A partir de là, démarre le compte à rebours: s’ils n’achètent pas, ils devront sans doute quitter les lieux à la fin du bail. Si 30% des locataires deviennent acquéreurs à Paris-Ile-de-France, en province, ils sont jusqu’à 60% lorsque les prix sont attractifs. Un moyen de devenir propriétaire à moindre effort (en évitant recherche et déménagement) et à moindre coût (les locataires bénéficient d’une décote de 3 à 12% selon la durée du bail restant). Quant aux logements occupés jusqu’à la fin du bail, ils permettent à des investisseurs d’acquérir un bien immobilier en cumulant décote (pour occupation), avantages fiscaux et rendement immédiat. La plupart des actifs immobiliers mis en vente se situent à Paris et en région parisienne ou l’on comptabilise plus de 4000mises en vente en 2003. En province, la vente à la découpe concerne les immeubles cossus de villes comme Lyon, Toulouse, Strasbourg ou Nice. «Un marché qui fonctionne bien avec les investisseurs locaux et nous conduit à mener une politique de diversification», explique Jean-Michel Lancelot qui dirige Gérer, filiale d’Espaces immobiliers BNP-Paribas. Pour 2004, «on s’attend encore à une bonne année même si les institutionnels ont atteint un seuil d’équilibre et ne sont plus dans une politique de désinvestissement», note Gilles de Sachs, directeur du développement de GFF (Groupement foncier français), l’un des plus importants administrateurs de biens immobiliers de la place.

Alice Jacquet Lagreze