Mis en ligne le 23 septembre 2004 

Jeanne Moreau justifie sa présence de sa voix légendaire, grave et obstinée. "J'habite le square du Roule depuis douze ans et je suis mobilisée, comme tous les autres occupants". Comme eux, elle a répondu ce soir là à l'appel de plusieurs associations de locataires. La salle de la mairie du 8ème est trop petite pour asseoir tout le monde, une assemblée de Parisiens plutôt BCBG. "C'est normal car ici, ce sont les habitants du 17ème et du 7ème arrondissement mais d'autres quartiers plus populaires sont concernés, comme le 11ème ou le 19ème" explique une dame qui loue depuis des années un quatre pièces près de la Seine.

Comme tous les autres, elle a reçu cet été une lettre l'informant de la vente prochaine de son appartement. Le vendeur ? Un puissant fonds d'investissement américain basé à New York. Westbrook s'est offert il y a un an et demi un impressionnant patrimoine immobilier dans la capitale. Une centaine d'immeubles, soit plus de 3600 logements, et ce pour la coquette somme de 1,2 milliard d'euros. Objectif de ces spéculateurs : revendre "à la découpe" ce stock, appartement par appartement. Une mission confiée à la société Boccador, créée à cet effet. Grâce au volume d'immeubles achetés, Westbrook a pu obtenir un prix au mètre carré légèrement inférieur au marché. Aujourd'hui, avec une hausse des prix de 20% en deux ans, la plus-value potentielle fait rêver.

"Adopter la stratégie de la tortue romaine"

"Environ un tiers des locataires ont déjà manifesté leur désir d'acheter" explique le PDG de Boccador Jacques Bienvenu. Pour les autres, c'est l'inquiétude. Et l'heure de la mobilisation. "Ma famille habite dans l'immeuble depuis 1912. Vais-je avoir le droit d'y finir mes jours ?" demande, inquiet, un septuagénaire du 11ème. Une jeune femme s'interroge : "est-on obligé d'autoriser les visites de notre appartement dès maintenant ?" Les questions fusent dans la salle. Marc-Antoine Lorne, le représentant de l'Association du Square du Roule, insiste : "la priorité, c'est de créer une association dans votre immeuble. Il faut agir collectivement". Déjà trente associations luttent contre ce qu'elles appellent le "diktat" de Westbrook. "Il faut adopter la stratégie de la tortue romaine, explique avec fougue un habitant du 3ème. Autrement dit refuser toute discussion individuelle avec les vendeur pour instaurer un rapport de forces, immeuble par immeuble." Applaudissements dans la salle.

 "Comment voulez-vous que j'achète mon appartement avec un prix au mètre carré fixé à 6000 euros ?" affirme cette mère de famille. Locataires depuis des années, la plupart n'avaient pas prévu d'acheter. Un professionnel de l'immobilier résume la situation. "Tout ces gens sont brutalement confrontés à la réalité. Leurs loyers n'avaient pas augmenté autant que le marché et ils découvrent les prix. S'ils n'achètent pas, d'autres le feront car les offres proposées ne sont pas exagérées".

D'ailleurs, plutôt que parler prix, les associations préfèrent pointer les "fautes" commises par Westbrook : expertises baclées, manque d'information, absence de dialogue… "Les locataires sont protégés par des lois et tout se fait dans les règles, assure-t-on chez le représentant français de Westbrook. Même son de cloche chez un influent agent immobilier du 17ème arrondissement. "On crie au grand méchant loup parce que ce sont des Américains. Mais les institutionnels français font ça depuis des années, sans prendre forcément les mêmes gants que Westbrook".

"Sur le plan du droit, nous sommes impuissants"

Armées d'avocats, les associations vont malgré tout tenter de gagner du temps, en décelant les failles de cette vente "à la découpe". Avec en tête une idée claire : faire changer la loi pour empêcher des opérateurs immobiliers de recourir aux congés-vente à des fins purement spéculatives. "Aujourd'hui, sur le plan du droit, nous sommes impuissants, précise en effet une représentante de la mairie de Paris. Notre effort se porte donc sur l'achat de biens pour les maintenir en locatif intermédiaire. Mais nos ressources sont très limitées". Que pèsent en effet les quelques immeubles préemptés sur les 30 000 logements locatifs vendus depuis dix ans ? "Vous savez, Paris ne compte que 30% de propriétaires et ce mouvement d'accession à la propriété est une bonne chose" relativise le PDG de Boccador.

Il confie toutefois regretter tout le bruit fait autour de cette opération. "Je comprends que le congé pour vente puisse être perçue comme une agression quand les prix sont élevés. Mais la plus-value que va empocher ce fonds américain, c'est la contrepartie d'un risque". Une logique qui passe mal chez certains locataires pourtant bien rompus aux lois du marché. "La plupart jouent la montre pour négocier à la baisse" glisse-t-on dans une agence. "De toute façon, nous ne sommes pas pressés " répond le propriétaire de ces immeubles. Lyon et Marseille sont les prochaines cibles de Westbrook.

De plus en plus de "ventes à la découpe"

Une vente "à la découpe" est la transformation d'un immeuble en plein propriété en une copropriété. Cela conduit à scinder en plusieurs lots des immeubles qui sont la plupart du temps déjà occupés. Après une réunion d'information générale puis personnalisée, le locataire a le choix d'acquérir ou non son appartement. Depuis cinq ans, les ventes "à la découpe" se sont multipliées à Paris. Une évolution qui s'explique par la vente de centaines d'immeubles par les investisseurs institutionnels (compagnies d'assurances, Banque de France, …). Les "zinzins" privilégient aujourd'hui la location de bureaux à la location aux particuliers. La rentabilité varie en effet du simple au double (4% en moyenne contre 8% par an). Ce marché vise en général les immeubles hausmanniens des beaux quartiers parisiens ou les ensembles immobiliers des années 70 ou 80 de la proche banlieue.


Renaud PILA