Depuis peu, le secteur locatif parisien connaît une
évolution paradoxale et qui pourrait devenir plus
préoccupante encore.
Alors que la demande de logements à louer demeure forte et que
les loyers des appartements libres à la location ont
augmenté de 27 % au cours des cinq dernières
années, on assiste à un certain retrait de l'offre qui
pourrait, dans certaines circonstances, s'accentuer.
De nombreux investisseurs institutionnels ont entrepris depuis
plusieurs années de vendre leurs immeubles résidentiels
soit directement, soit à des intermédiaires qui les
revendront à leur tour lot par lot. Les locataires sont souvent
les acquéreurs de ces appartements, comme la loi leur en donne
la priorité, mais s'ils déclinent l'offre, notamment
parce qu'elle leur paraît trop coûteuse, ce sont des
investisseurs individuels qui vont acheter les lots, envisageant
d'occuper l'appartement à l'expiration du bail ou de le
conserver comme placement immobilier.
A première vue, cette stratégie des institutions est
irrationnelle : si la demande de locations est forte, l'offre devrait
s'accroître car ceux qui la fournissent pourraient en tirer un
prix plus élevé et donc un meilleur rendement de leurs
investissements.
Un petit nombre de compagnies d'assurances et de sociétés
foncières se sont fixé comme objectif de conserver une
partie significative de leurs actifs en immeubles résidentiels.
Dotées d'une longue expérience dans ce domaine, ces
sociétés sont attachées à un métier
qu'elles croient plutôt bien faire, qui répond dans la
cité à un incontestable besoin et qui a donc un avenir
devant lui. Certes, sa rentabilité est plus faible que celle des
immeubles commerciaux, mais ses risques, et donc sa volatilité,
sont moindres.
Et, pourtant, même ces institutions se sont
résignesé à vendre une partie de leur patrimoine,
pour l'essentiel des immeubles haussmanniens situés dans les
beaux quartiers de Paris. Des observateurs ont aussitôt
dénoncé une spéculation effrénée
à la recherche de plus-values. En réalité, elles
ont décidé de vendre des immeubles dont l'exploitation se
traduisait non par un moindre profit mais par des pertes
économiques. Les immeubles ainsi mis en vente présentent
en effet un rendement brut inférieur à 5 % et un
rendement net après charges, directement liées aux
immeubles, mais avant contribution aux frais généraux de
l'ordre de 4 %, soit un rendement inférieur aux taux
d'intérêt des emprunts à long terme
contractés par ces sociétés pour financer leur
patrimoine. Encore ces évaluations sont-elles optimistes, le
rendement étant calculé par le rapport des loyers
à des valeurs patrimoniales d'expertises nettement
inférieures, en règle générale, aux valeurs
constatées lors des ventes.
Par quelle singularité les immeubles haussmanniens les plus
cossus de Paris sont-ils ceux qui offrent à leurs
propriétaires un rendement aussi faible ? C'est bien sûr
la réglementation des loyers de la région parisienne qui
explique ce phénomène. Un appartement parisien libre de
type haussmannien ou de standing correspondant sera loué
aujourd'hui, selon sa surface et son état, entre 20 et 25 euros
par mois le mètre carré. Il offrira alors au
propriétaire institutionnel une rentabilité de l'ordre de
5,5 ou 6 % sur la valeur d'expertise pour des locaux désormais
occupés.
Mais les locataires anciens du même immeuble paieront le plus
souvent un loyer compris entre 10 et 15 euros par mois le mètre
carré du fait d'une réglementation qui interdit
pratiquement, à l'expiration des baux, de réajuster les
loyers au niveau des valeurs actuelles du quartier, et n'autorise que
des hausses très partielles étalées dans le temps.
Bien entendu, ces locataires sont incités à demeurer dans
les lieux le plus longtemps possible. Le turnover de ces immeubles est
faible, de 10 à 12 % seulement par an, ce qui pondère
plus lourdement les loyers anciens dans les revenus de l'immeuble et en
réduit encore la rentabilité. Le faible rendement
s'accompagne souvent aussi d'une sous-utilisation des appartements les
plus grands de la ville. Un ménage vieillissant dont les enfants
se sont dispersés pourrait migrer vers un logement plus petit,
mieux adapté à ses besoins. Mais pourquoi changer un 150
m2 pour un 75 m2 si le loyer doit être à peu près
le même, ce qui est le cas s'ils sont, comme souvent à
Paris, locataires depuis longtemps de leur grand appartement ?
Ainsi, comme on le voit fréquemment, les protections
édictées au bénéfice des faibles profitent
davantage aux plus aisés, qui en tirent ici une rente tout
à fait conséquente. Mais les faits économiques ont
tôt ou tard le dernier mot. A force de frustrer les
propriétaires dans un marché qui ne manque pas par
ailleurs de liquidités, ceux-ci se défont d'actifs qu'ils
financent à perte et de préférence dans les
conjonctures de prix élevés, comme ces dernières
années. Les locataires sont alors forcés d'acheter au
prix du marché leur appartement ou d'accepter le risque d'une
cession à un investisseur individuel en espérant qu'il
n'aura pas besoin d'occuper l'appartement à l'expiration du
bail. Mais, les mêmes causes produisant les mêmes effets,
l'investisseur individuel risque de se lasser de son placement le jour
où la plus-value latente de l'appartement rendra plus
dérisoire encore le rendement qu'il en tire et qui ne
bénéficie plus d'aucun avantage fiscal significatif.
Le phénomène peut s'accélérer si les
pouvoirs publics cèdent à la tentation démagogique
mais toujours renaissante de la trêve complète des
expulsions, ce qui aura pour effet immédiat de durcir les
conditions d'acceptation des candidats locataires.
Les distorsions de l'économie du logement provoquées non
par la "spéculation" mais par des réglementations
perverses ne sont pas nouvelles. Elles se sont fortement
réduites dans le secteur social et intermédiaire depuis
le rapport Barre de 1976, qui, pour la première fois, en a fait
une implacable démonstration et a conclu à un transfert
massif des aides de la pierre à la personne. L'auteur ayant
été nommé premier ministre quelques mois plus
tard, les propositions du rapport ont été
intégralement mises en œuvre à la stupeur
générale, et les aides à la personne sont depuis
cette époque et de plus en plus l'outil majeur de la
solvabilisation des locataires et, dans une moindre mesure, des
accédants à la propriété.
Mais la combinaison fondamentalement vertueuse des aides à la
personne et d'un marché aussi libre et donc aussi efficient que
possible n'a jamais été vraiment acceptée ni par
la gauche ni par la droite. Les promoteurs privés et sociaux
préfèrent toujours l'aide à la pierre. Les hommes
politiques seront toujours tentés par des réglementations
spectaculaires mais aveugles comme celle des loyers dits libres de
Paris.
Comme l'illustre la progressive disparition du parc locatif
haussmannien à Paris, ils ne rendent pas vraiment service
à leurs électeurs. Ceux-ci n'avaleront pas toujours la
fable de la mauvaise spéculation et finiront par
découvrir une plus sobre et plus simple vérité
économique.
Antoine Jeancourt-Galignani est président de Gecina
(première société foncière
française).
ARTICLE PARU DANS L'EDITION DU 02.10.04