Tout d’abord, je voudrais vous remercier pour l’occasion qui m’est donnée de vous parler ce soir. Je vais faire une brève présentation de Westbrook Partners, vous parler en suite de nos projets pour le Dolphin Square et à la fin je répondrai à vos questions.

Westbrook est une société privée internationale d’investissement immobilier. Elle a été fondée en 1994 par un groupe de quatre d’entre nous, issus de Morgan Stanley, où nous avions créé le premier Fonds d’investissement dans l’immobilier privé. Nos investisseurs appartiennent aux plus importants Fonds de pensions et Universités des Etats-Unis. Nous avons effectué des investissements dans la propriété tertiaire au Royaume-Uni depuis 1997. Nous avons ouvert notre Bureau à Londres en 2001. Aujourd’hui, nous y possédons plus de 8 millions de mètres carrés de bureaux et de commerces. Nous avons une longue expérience de l’investissement dans l’immobilier résidentiel. Nous possédons des centaines d’immeubles de par le monde, dont certains ont les mêmes caractéristiques que le Dolphin Square. Nous avons tiré profit de notre expérience à Paris et nous sommes prêts répondre à beaucoup de questions que, j’en suis sûr, vous vous posez sur notre activité à Paris. C’est pourquoi il me semble préférable de vous donner quelques informations précises, plutôt que de vous laisser croire ce que suppose la Presse.

En premier lieu, Westbrook a acheté plus de 4000 appartements dans une centaine d’immeubles à Paris, au cours de l’été 2003, auprès de deux grandes sociétés d’immobilier qui étaient en train de fusionner. Ce portefeuille a été acquis avec l’intention expresse et spécifique de vendre les appartements un par un, en faisant passer les immeubles de la location à la copropriété pour les vendre à la découpe. L’opération tient compte à l’heure actuelle d’un impôt qui nous pénalise si nous mettons plus de quatre ans pour vendre ces appartements. Je veux sur ce point insister sur le fait que cette stratégie est complètement différente de celle que nous voulons mener à Dolphin Square, où, en réalité, nous investissons de manière traditionnelle dans un ensemble résidentiel avec des stratégies d’investissement et de « business plans » différents.

Nous avons créé une nouvelle société pour gérer notre portefeuille résidentiel en France, sous un nouveau nom : le Groupe Boccador. Nous faisons fonctionner cette société avec d’anciens employés de la société française d’immobilier qui a vendu ces immeubles. Aujourd’hui nous avons 35 professionnels français de l’immobilier qui sont engagés dans la gestion immobilière et dans la gestion d’actifs de ce portefeuille, sans compter la centaine d’employés au niveau des immeubles que nous avons repris au moment des acquisitions. Comme certains parmi vous le savent, ou pourront le confirmer, il existe en France un système juridique très, très strict pour protéger les locataires, dispositif issu pour l’essentiel d’une loi appelée SRU. Cette loi nous empêche d’augmenter les loyers et détermine très strictement ce que nous sommes autorisés à faire en termes de vente d’appartements, notamment en donnant aux locataires un premier droit de refus d’acheter leur appartement. Ainsi toute assertion selon laquelle nous avons augmenté les loyers ou mis dehors les locataires est tout simplement inexacte et en fait, ce ne serait pas seulement illégal pour la société, mais cela conduirait aussi à une responsabilité pénale personnelle en raison de la manière dont la loi est appliquée en France. Ce qui se passe en réalité, c’est l’existence d’un petit groupe de locataires très crieurs qui a utilisé la Presse pour essayer de nous forcer à leur accorder une remise plus importante que la remise que nous avons toujours accordée pour acheter leur appartement. En moyenne - cela varie appartement par appartement - nous offrons une remise de 10 %. Ces locataires ont formé des associations dans deux de ces cent immeubles, ils ont été les seuls à avoir saisi la Presse, il n’y a pas eu de procès et franchement nous sommes en négociation avec ces locataires pour leur donner la remise qu’ils attendent.

En complément à notre opération à Paris, nous sommes les propriétaires de grands ensembles d’environ 1300 appartements à New-York. Quand nous avons acheté ces appartements il y a environ deux ans, les locataires relevaient tous de l’un des programmes d’habitation accessibles de New-York. Nous avons un droit formel de sortir les appartements de ce système privilégié du fait que son terme de 20 ans a expiré – en principe le premier  promoteur avait un accord de 20 ans pour conserver des loyers bas, et après ce délai, toutes les restrictions peuvent sauter. Malgré tout, nous avons passé une année en négociation avec les locataires pour mettre au point un plan qui augmente progressivement leurs loyers au niveau du marché et nous gérons aujourd’hui cet ensemble d’appartements.

S’agissant de notre stratégie particulière pour le Dolphin Square, nous avons investi un montant important d’argent et nous ne voulons pas, croyez-moi, faire quoique que ce soi qui porterait tort à cet investissement. Nous envisageons d’investir d’autres capitaux importants pour rehausser l’environnement à Dolphin Square. Comme nous vous l’avons écrit dans la lettre que j’espère que vous avez tous reçue, nous sommes décidés à travailler très étroitement avec les locataires au sein d’un conseil consultatif des résidents, qui nous aidera à développer un plan d’action à long terme pour la gestion du Square. Nous avons envisagé un certain nombre de secteurs pour effectuer des investissements et des améliorations possibles, notamment les parties communes, les jardins, la création d’une crèche, la sécurité, la prévention, des services pour les plus anciens etc… Mais franchement, nous n’avons aucune réponse magique et nous reconnaissons que ce sont les locataires qui savent avec précision ce que vous voulez.

Nous ne sommes pas gênés par une équipe de gestion immobilière existante, vous voyez maintenant ce soir ici à la tribune la totalité de Westbrook Europe, et notre projet est de créer notre propre société de gestion pour Dolphin Square avec les employés actuels. Nous reconnaissons que beaucoup d’autres objectifs spécifiques qui doivent encore être précisés nécessitent beaucoup plus d’études et de concertation avec les locataires. Mais, il me suffit de dire que notre but est un taux d’occupation aussi élevé que possible et notre expérience un peu partout dans le monde dirait que ce but ne peut être atteint qu’avec la totale satisfaction des locataires.

Comme vous le savez tous, le Trust a choisi et va mettre en place un système qui prévoit pour tous les résidents un choix entre rester avec des loyers inférieurs au marché, mais avec une augmentation fixe annuelle et un nouveau taux de location au prix du marché. Je voudrais juste vous dire un mot au sujet de l’Option A de location. Les résidants qui choisissent la nouveau option A au taux du marché recevront une part fixe des 25 millions de livres additionnelles que Westbrook a accepté de payer pour Dolphin Square. Le montant que chaque résident est en droit de recevoir sera calculé sur la base de la différence entre le loyer payé actuel et le loyer au taux du marché pour chaque appartement jusqu’en 2034. C’est-à-dire actuellement la différence entre ce que serait votre Option A et ce que serait votre Option B. Les résidents dont les loyers sont les plus bas par rapport au marché recevront de ce fait les paiements les plus importants, et vice-versa. Le niveau des paiements est compris entre 5.000 et 100.000 livres avec une moyenne de 26.000 livres par appartement. Le montant sera payé en un seul versement lors de l’achèvement de notre acquisition de la propriété. Comme il a été constaté précédemment, ce n’est pas notre intention principale de vendre notre acquisition appartement par appartement. Et je pense que le Trust vous communiquera les termes spécifiques des deux options, de même que le montant du paiement en une seule échéance, ainsi que la procédure de décision dans les semaines à venir. Merci….

….Nous sommes un « Limited Partnership » du Delaware, les investisseurs sont toutes des organisations américaines, généralement des Fonds de pension,  à la fois d’entreprises et d’Etats, ou ce que nous pourrions appeler des Fonds de pension publics. C’est-à-dire des Fonds de retraite pour des travailleurs américains, aussi bien que des Fondations universitaires et des trusts charitables, généralement pour les Universités dans notre cas.

Dix ans, c’est actuellement une durée relativement longue dans notre métier, si on la compare avec la durée dans laquelle nos concurrents sont restés dans cette activité. Ainsi, à titre d’exemple, j’ai indiqué que nous étions chez Morgan Stanley. Nous avons démarré le  premier Fonds chez Morgan Stanley en 1991. Et c’était réellement le premier de ce que nous appelons maintenant un Fonds privé d’investissement immobilier, et maintenant il y a des dizaines de Fonds comme le nôtre, tous généralement adossés à des investisseurs institutionnels. Nous avons investi pendant cette période de dix ans, plus de 4,5 milliards de dollars dans les immeubles que nous avons achetés. Et quand je dis que vous voyez l’ensemble de Westbrook UK ici ce soir, c’est parce que nous sommes une petite Société, nous sommes vingt personnes au total dans le monde entier, deux personnes seulement en permanence au Royaume-Uni. Ceci pour vous dire que nous n’avons pas notre propre Société de gestion et que nous devons recourir à des employés existants pour continuer à gérer pour vous Dolphin Square…

…. Nous sommes une société privée, nous ne publions aucun compte, comme je l’ai dit, notre base de capitaux ce sont des Fonds de pension et vous avons 4,5 milliards de capitaux propres…

…Un des deux fondateurs de Westbrook est parti, je le confirme, il y maintenant un an et demi et a fondé sa propre Société. Je ne pense pas que cela ait une quelconque conséquence sur cette transaction ou toute autre transaction que nous faisons. Honnêtement, notre intention principale est de louer les appartements et de les garder. Je ne peux pas être plus précis sur la question de savoir combien de temps nous avons l’intention de conserver ces immeubles ou ce que nous ferons après.


Thank you. First of all I'd like to thank you all for the opportunity to speak this evening. I'm going to give a brief introduction to Westbrook Partners, talk about some of our plans for Dolphin Square, and I will open up for questions at the end.

Westbrook is a privately owned international property investment firm. It was started by a group of four of us in 1994, who left Morgan Stanley, where we had set up Morgan Stanley's first real estate private equity investment fund. Our investors include some of the largest retirement funds and university endowments in the US; we're a significant investor in commercial property in the UK since 1997. We first opened our office in London in 2001. Today we own about eight million square feet of commercial property throughout the UK. We've got a long track record of investment in residential properties. Literally we have hundreds of communities around the world, including, specifically, a number of properties that enjoy certain similar characteristics to Dolphin Square. Much has been made of our experience in Paris, and we have gotten many questions, as I'm sure you'd expect, about our activities in Paris, so I thought it appropriate to give some background with the facts, rather than some of the supposition in the press.

Firstly, Westbrook purchased about four thousand apartments in one hundred individual buildings throughout Paris, in the summer of 2003, from two large French property companies that were in the midst of a merger. That portfolio was acquired with the express and specified intention of selling the flats off unit by unit, converting what were rental buildings to condominium, and again, selling unit by unit. The deal actually included a tax structure that penalises us if we take longer than four years to sell off those flats. I would point out at this point that that strategy is completely different from what we anticipate with respect to Dolphin Square and, in fact, we routinely invest in residential communities with different investment strategies / business plans going on.

We set up a new company to manage our French residential portfolio, under a new name Group Boccador. We staff that company with former employees of the selling French property companies. Today we've got thirty five French property professionals involved in the property management and asset management of that portfolio, in addition to the approximate one hundred building level employees, all of whom remained when we bought the properties. As many of you are probably aware, or might guess, there is a very, very, strict legal system in France in place to protect tenants, it predominately revolves around a law known as SRU. It prohibits us from raising rents, it governs very strictly what we are able to do in terms of selling flats, largely around giving tenants a first right of refusal to buy their units. So any assertion that we've been raising rents or kicking the tenants out is simply untrue, and in fact, it would be not only illegal, for a company, but it would carry personal criminal liability, given the way the law is worded in France. What is in fact happening is that a small yet very vocal group of tenants has been using the press, honestly, to try to force us to offer them a larger discount to purchase their units than the discount that we've already offered. On average, and it varies unit by unit, we offer a 10% discount. These tenants have formed associations in two of the one hundred buildings, they've been the ones that have taken this to the press, there has been no litigation, and frankly we are negotiating with those tenants to in fact give them the discount they are looking for.

In addition to our Paris deal, we are the owner of a large block of approximately one thousand three hundred properties in New York City. When we bought that property about two years ago now, the tenants were all subject to one of New York's affordable housing programmes. We had an express legal right to remove the property from that affordable system as its original twenty year term had expired - basically the original developer had a twenty year deal to keep rents low, after that all bets were off. Nonetheless, we spent over a year negotiating with tenants to agree a plan which gradually raises their rents to market, and we operate that apartment community today.

In terms of our specific business management strategy for Dolphin Square, obviously we are investing a significant amount of money to acquire Dolphin Square, and presumably obviously, want to do nothing that would harm that investment. We aim to invest substantial additional capital to enhance the living environment at Dolphin Square. As we told you in a letter, that hopefully you have all received, we are committed to working closely with the residents through a resident advisory committee, which will help us develop a long term business plan for the management of the Square. We have considered a number of specific areas for potential investment and upgrade, including the common areas, landscaping, providing a creche, safety, security, elderly services etc. But frankly, we don't have any magic answers, and we recognise that it is the residents who will know precisely what you need.

We are not encumbered by an existing property management team, you are now looking at the whole of Westbrook Europe on stage tonight, and our current intention is to create our own management company for Dolphin Square, around the existing employees. Many of the other specifics have yet to be determined and, we recognise, require a lot more study and consultation with the residents. But, suffice to say, that our goal is occupancy as high as possible, and our experience around the world would say that that is only achievable with complete tenant satisfaction.

As you all know the Trust has designed and will implement a system that provides all residents with a choice of remaining on their current leases below market [rent], with fixed annual increases or choosing a new market rate lease. I'll just talk for a minute about that Option A lease. Those residents who elect that new market rate Option A lease, will receive a fixed share of the additional £25 million that Westbrook has agreed to pay for Dolphin Square. The amount that each resident is eligible to receive will be calculated based on the difference between current rent paid, and market rent for each flat, through 2034. So actually the difference between what your Option A lease rate would be and what the Option B lease rate would be. Residents whose leases are the most below market will therefore receive the largest payments, and obviously vice versa. Payments range from £5,000 to £100,000 and average approximately £26,000 per flat. The amount will be paid in one lump sum upon our completion of the acquisition of the property. As has previously been stated, it is not our current intention to sell flats on a unit by unit basis. And I think that the Trust will be communicating the specific terms of the two options, as well as the amount of the one time payment, and the decision making process in the weeks to come. Thank you.
Jeffrey Kaplan :

The name was Kaplan, Jeff Kaplan. We are a Delaware Limited Partnership, the investors are all US institutions, generally retirement funds, both corporate retirement funds and state, or what we would call public retirement funds. So, retirement funds for, you know, generally American workers, as well as University endowments, foundations and charitable trusts, generally for universities in our case.

We've....ten years is actually a relatively long time in our business, in terms of how long some of our competitors have been in business. So, for example, I mentioned that we were at Morgan Stanley. We started the first fund like this at Morgan Stanley, which was in 1991. And that was really the first, what we would call today, real estate private equity fund, and there are dozens like us, all generally backed by institutional investors. We've invested, over that ten year period, about $4.5 billion of equity, in the properties that we've acquired. And what I said was that you are looking at the whole of Westbrook UK, and we are a small company, we are twenty people in total around the world, two permanently in the UK. My point being that we don't have our own management company and that we are likely to use existing employees to continue to manage Dolphin Square for us.

….I don't understand, what is your capital base, as Westbrook Partners? Are you drawing on funds of other unit trusts, or similar sort of trusts, do you have a capital base which we could refer to, and do you publish accounts in the UK?

….We are a private company, we don't publish any accounts, as I said, our capital base is retirement funds, and we've got $4.5 billion of equity.

…One of the two founders of Westbrook did, in fact, leave, I guess about a year and a half ago now, and started his own firm. I don't think that will have any bearing on this or any other transactions that we do. Honestly, our current intention is to lease up the flats and hold. I can't be any more specific on how long we intend to hold, or what we intend to do after that.