Les prix de la ville de Paris constituent une référence
pour le marché français.
La conférence de Presse des Notaires de Paris du 19 Janvier 2005
a été l'objet d'une vaste couverture médiatique
par France-Info, Le Figaro, l'AFP et de nombreux autres journaux.
En comparant certains chiffres publiés par les Notaires, nous
avons réussi à mettre en évidence, dans certains
quartiers de Paris au troisième trimestre 2004, une chute
brutale des prix, estimée à 7% à 15% environ en
rythme annuel.
Ce début de krach à Paris est confirmé par les
chiffres publiés, le 2 Mars 2005, sur site Internet de petites
annonces Particulier à Particulier. Les prix baissent dans les
huit arrondissements les plus chers de Paris, entre le 1er
Décembre 2004 et le 1er Mars 2005. La baisse est de l'ordre de
3% à 10% sur trois mois, soit nettement plus en rythme annuel
que les chiffres fournis par les Notaires. Ailleurs, les prix
progressent faiblement.
Vous pouvez télécharger le fichier Excel des
données pour l'étudier. Nous proposons également
un graphique, sur lequel chaque point représente un
arrondissement de Paris.
Les quartiers chics sont habités par des ménages
aisés. Traditionnellement, on considère que les
ménages aisés sont mieux informés que les classes
moyennes : ils lisent la presse internationale et ont une bonne
compréhension des mécanismes économiques. Les
ménages aisés sont les premiers à comprendre que
les prix seront sabrés. Ils acceptent donc volontier une remise
de prix importante. Par contre, dans les quartiers populaires, vendeurs
et acheteurs ignorent tout du krach en cours : les prix continuent de
monter, mais pour combien de temps.
Par ailleurs Immonot, le site Internet des Notaires, publie un
graphique montrant que les prix baissent de Juin 2004 à
Décembre 2004 (dernières données publiées).
Il ne nous est pas possible de reproduire ce graphique, mais vous
pouvez le visualiser en suivant le lien vers Immonot
Panique des banques et des investisseurs institutionnels
Les investisseurs institutionnels
sont pris de panique et se débarassent de leurs biens
immobiliers, en les vendant à la découpe à des
acheteurs hypnothisés et sous-informés par des
médias défaillants. De nombreux locataires, pensant se
retrouver à la rue, achètent au prix fort. Il seront
prisonniers de la bulle.
De nombreuses banques émettent des avertissements. Dans sa note
de synthèse trimestrielle de Janvier 2005, le Crédit
Agricole indique qu'un "certain freinage des ventes et des prix devrait
intervenir en 2005". En langage financier, nous pensons que cela
signifie "Tous aux canaux de sauvetage, les banquiers et les
investisseurs institutionnels en premier, pour les autres passagers des
écopes sont à disposition".
Dans cette ambiance déprimée, les agences
immobilières se posent la question de leur survie et mettent en
oeuvre toutes les techniques de communication à leur
disposition. En Italie et en Espagne, des centaines d'agences
immobilières ont fermé leur portes.
Crise mondiale, transmission via Internet
En outre, la nouvelle d'un krach au troisième trimestre et
quatrième trimestre 2004 à Londres, dans certains Etats
des Etats-Unis, en Australie et en Nouvelle-Zélande s'est
répandue comme une traînée de poudre. Penser que le
marché français sera seul épargné par la
crise est une gageur.
Désormais, les investisseurs français ont la
possibilité de se connecter à des serveurs Web pour
télécharger des études précises et
détaillées, sans attendre une année ou deux avant
d'être informés, comme c'était le cas lors du krach
de 1991-1993.
Les médias anglo-saxons ont brisé tous les tabous et
publient des articles aux titres ravageurs. Par exemple :
• Bye-Bye Housing Boom
(Washington Post)
• Buy-to-let: the end of the
dream (Sunday Herald)
• etc...
Sur Internet, les propriétaires endettés pour 30 ans,
prisonniers de la chute des prix, se réunissent et dialoguent
sur des sites dédiés à la faillite de
l'immobilier. Ces propriétaires en viennent à maudir
l'immobilier et cassent le moral des acheteurs potentiels,
entraînant les prix à la baisse. Parfois, les files de
discussion ont plus de 500 messages.
En outre, les gouvernements semblent impuissants à arrêter
la crise, car les taux d'intérêt sont très bas.
Même avec la meilleur volonté, les gouvernements auront du
mal à casser la logique de surproduction. L'immobilier pourrait
chuter à des niveaux de prix ridiculement bas.
