La procédure obligatoire se déroule en plusieurs étapes :
- étape n°1 : la réunion d'information des locataires ;
- étape N°2 : envoi d'un courrier en Recommandé AR pour informer les locataires sur les modalités de la vente, avec indication du prix proposé pour chaque appartement. Cet envoi ouvre une période dite " période de réflexion " de 3 mois ;
- étape n°3 : envoi en recommandé avec AR ou par exploit d'huissier d'une offre de vente avec un prix officiel. Cette offre est valable 2 mois. En cas d'achat par le locataire, elle peut être prolongée de 2 mois pour monter le prêt immobilier ;
- étape n°4 : envoi en recommandé avec AR du " congé pour vente ". Cet envoi peut être couplé avec l'offre de vente (étape n°3), mais ce n'est pas une obligation. Tout dépend du nombre d'années ou de mois qui restent à courir sur le bail en cours du locataire. Le congé pour vente doit être envoyé au plus tard 6 mois avant la fin du bail :
- étape N°5 : mise en vente des appartements qui ne sont pas achetés par les locataires. Cette étape est donc ouverte 2 mois au moins après l'envoi de l'offre de vente (étape N°3) exclusivement pour les appartements n'ayant pas été achetés.
La période de 3 mois dite " de réflexion " qui s'ouvre ou va s'ouvrir pour de très nombreux locataires, est une période de " réflexion " pour chacun.
Pour le locataire qui va chercher à connaître la réalité des prix du marché (la Fédération est là pour aider ses adhérents dans cette démarche), mais aussi pour le propriétaire et l'agence chargée de la commercialisation. En effet, pendant cette période, l'agence va recueillir des informations fondamentales de type : qui veut acheter ? qui ne veut pas acheter ? qui n'achète que dans telle fourchette ? dans quel état se trouve chaque appartement ? etc.
Le prix proposé au cours de cette étape n'est qu'un prix indicatif. Il sert à provoquer une réaction du locataire. C'est à la suite de la collecte de chaque réaction de chaque locataire que le prix " officiel " pourra être établi par l'agence et envoyé en début d'étape n°3.
Ne considérez pas que les prix affichés en étape N°2 sont définitifs : ils ont justement pur vocation d'affiner la connaissance des immeubles pour l'agence et de décider dans quel ordre les appartements vont être proposés à la vente, et à quel prix : le prix de l'offre de vente au locataire ne peut en aucun cas être supérieur à celui de la vente à un particulier "extérieur " (il faudrait alors faire une nouvelle proposition au locataire).
Au moyen de divers textes, le législateur a organisé la protection des droits des locataires âgés et/ou de faibles ressources face à leurs bailleurs lors de la vente des biens qu’ils occupent. D’une part, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le droit au relogement des locataires âgés de plus de 70 ans et de faibles ressources.
D’autre part, la loi n° 86-1290 du 26 décembre 1986 modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 organise une protection particulière des locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés dans le cadre des baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948.
Enfin, l’accord collectif de location du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 et en partie légalisé par la loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé la protection des locataires en cas de vente de plus de dix logements dans un même immeuble en prévoyant d’une part le droit au relogement des locataires de faibles ressources et d’autre part le droit au maintien dans les lieux des locataires âgés.
I – Protection organisée par la loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 dans son article 15-III alinéa 2 prévoit que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC sans qu’un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert.
Précision étant ici faite que l’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du contrat de bail.Ainsi, les personnes âgées et ayant de faibles ressources ne peuvent pas, en principe, être congédiés sauf si le bailleur lui fait une offre de relogement dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le logement.
A noter qu’en cas de pluralité de locataires, il suffit que l’un d’entre eux soit âgé de plus de 70 ans pour bénéficier de la protection légale.
II – Protection particulière organisée dans le cadre des baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948
A – La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 représente un régime dérogatoire au droit commun des baux d’habitation ; Cette législation d’exception, quoique devant être provisoire, n’a jamais été abrogée et le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour permettre le retour des locaux dans le droit commun.En particulier, la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, a introduit la possibilité de conclure un bail spécifique dont la durée est de 8 ans et le prix est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables lorsque les locaux sont occupés et classés en catégorie II B ou II C de la loi de 1948.
En effet, cette loi prévoit :
- dans son article 28 que le bailleur d’un local classé en catégorie II B ou II C peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 de la loi de 1986 et des chapitres Ier à III de la loi de 1989 à l’exception des articles 10 et 11 portant sur la durée du bail.
- dans son article 30 que le contrat de location est conclu pour une durée de 8 ans.
- et dans son article 33 qu’à l’expiration de ce contrat, le local est soumis aux dispositions des chapitres Ier à III du titre Ier de la loi de 1989.
(Précision étant ici faite que l’article 29 empêche de proposer un bail de 8 ans aux locataires ayant des ressources modiques)
B – Ainsi, à l’expiration du bail, la loi de 1989 devient donc intégralement applicable.
Cependant, l’article 29 de la loi de 1986 modifié introduit une exception aux profit des personnes de plus de 65 ans en prévoyant que si, à l’expiration du contrat de location de 8 ans, le locataire est âgé de plus de 65 ans (ou handicapé), il bénéficiera nonobstant les dispositions de l’article 33 de la loi de 1986, du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4 de la loi de 1948.
En conséquence, le locataire de plus de 65 ans bénéficie de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité du maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du contrat venu à terme, indéfiniment, à moins qu’il ne tombe sous le coup d’une cause de déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Il semble que cette disposition soit applicable à tous les contrats conclus sur le fondement de l’article 28 de la loi de 1986 arrivant à échéance postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi de 1989.
III – Protection renforcée organisée par l’accord collectif du 9 juin 1998 en cas de vente de plus de dix logements dans un immeuble
Des organisations nationales représentatives des bailleurs des secteurs II et III et des organisations nationales représentatives des organisations de locataires ont conclu le 9 juin 1998 un accord collectif relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation.
Cet accord organise une procédure d’information des locataires et des associations de locataires que le bailleur doit mettre en œuvre préalablement à sa décision de mettre en vente, par lots, plus de dix logements dans un même immeuble.
Conclu à l’origine pour une durée d’un an, cet accord ne s’appliquait qu’aux membres des organisations signataires mais le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 l’a rendu obligatoire aux secteurs locatifs II et III de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Ainsi, depuis le 25 juillet 1999 et compte tenu de la modification par l’article 197 de la loi SRU à l’intérieur des secteurs locatifs de la répartition des organisations de bailleurs, il s’applique à tous les logements appartenant :
- aux sociétés d’économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d’un organisme collecteur du 1% logement et aux filiales des organismes autres que celles des organismes d’habitations à loyer modéré,
- aux entreprises d’assurances, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées ci-dessus.
En pratique, sont donc concernés la plupart des bailleurs institutionnels ainsi que toutes les personnes morales, sociétés commerciales ou non et associations et sont donc exclues les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières c’est-à-dire celles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.
Cette réglementation met en place une protection renforcée des locataires de faibles ressources d’une part et des locataires âgés d’autre part.
A – Droit au relogement des locataires de faibles ressources
L’accord du 9 juin 1998 prévoit dans son article 4.1. que lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il justifie d’un revenu inférieur à 80 % du plafond des ressources PLI en vigueur, le bailleur ne peut pas lui délivrer de congé sans une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le locataire et dans la mesure du possible pour le bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de résidence du locataire.
Le bailleur doit proposer notamment et en priorité au locataire les logements qui deviennent vacants dans son parc et qui ne font pas l’objet d’un droit de réservation.
Dans ce cas, le loyer du logement proposé doit bénéficier par rapport aux loyers de relocation d’une remise en pourcentage égale à celle dont bénéficie le locataire dans son logement actuel sans que ce loyer ne puisse être supérieur au loyer moyen pratiqué pour un logement comparable dans la même zone géographique.
N.B. : Dans la mesure où il semble qu’un locataire qui veut se maintenir dans les lieux pourrait soulever la nullité de toute la procédure si le congé reçu n’était pas accompagné d’une offre de relogement conforme aux dispositions ci-dessus décrites, il convient de s’assurer que l’offre de relogement est sérieuse et compatible avec les besoins du locataire.
B – Droit au maintien dans les lieux des locataires âgés
L’accord du 9 juin 1998 prévoit dans son article 4.2. que lorsqu’un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu’il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d’un handicap physique ou d’une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé.
Ainsi, le congé délivré à un locataire de plus de 70 ans est dépourvu d’effet et celui-ci voit son bail renouvelé.Ici, aucune condition n’est exigée quant aux revenus du locataire : seul son âge suffit à le faire bénéficier du droit au maintien dans les lieux.
Cette protection est donc sensiblement étendue comparativement à celle que prévoit la loi de 1989 qui limite sa protection aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.
Ici, les conditions sont alternatives : seront donc protégés tous les locataires dès lors qu’ils sont dans l’une ou l’autre des situations prévues :
- âge supérieur à 70 ans,
- état de santé présentant un caractère de gravité reconnue,
- handicap physique,
- dépendance psychologique établie,
- situation dûment justifiée.
A noter que les situations de « dépendance psychologique établie » ou de « situation dûment justifiée » sont extrêmement floues et risquent d’entraîner des difficultés d’application certaines.
Enfin, il y a lieu de préciser que l’accord prévoit dans son article 6.1. que pour les opérations en cours, les bailleurs s’engagent à examiner les dossiers au cas par cas et à mettre en œuvre les dispositions de l’accord, en particulier les points 4.1. et 4.2. en tenant compte de l’état d’avancement des opérations.
En conséquence, même si les congés ont été délivrés avant l’entrée en vigueur de l’accord, ses dispositions s’appliquent aux dossiers en cours, pour la partie de la procédure restant à mettre en œuvre, en juin 1998 pour les sociétés signataires, en juillet 1999 pour les sociétés des 2ème et 3ème secteurs, et en décembre 2000 pour les autres personnes morales.
(Cf. commentaire de l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS - 6ème chambre en date du 21 février 2002)
Au moyen de divers textes, le législateur a organisé la protection des droits des locataires face à leurs bailleurs lors de la vente des biens qu’ils occupent.D’une part, la loi n° 75-1351 du 31 décembre de 1975 et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 plusieurs fois modifiées ont octroyé aux locataires, sous certaines conditions, un droit de préemption en cas de vente de leur logement.D’autre part, l’accord collectif de location du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 et en partie légalisé par la loi SRU du 13 décembre 2000 a amélioré la protection des locataires en cas de vente de plus de dix logements dans un même immeuble d’une part en mettant en place un droit à l’information renforcé des locataires et d’autre part en aménageant les dispositions relatives au congé pour vendre.
I – Droit de préemption des locataires issu des lois de 1975 et 1989
Deux lois principales ont mis en place un droit de préemption au profit des locataires :
* La loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants à usage d’habitation dans son article 10 octroie aux locataires un droit de préemption lors de la vente des biens qu’ils occupent lorsqu’il s’agit de la première vente « consécutive à la division initiale ou la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots ».
* La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans son article 15 permet également aux locataires d’exercer un droit de préemption lorsque leur bailleur leur donne congé pour vendre.
A – Droit de préemption de la loi de 1975
1 – Champ d’application
* Locaux :
Le texte vise les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel.
A noter que, conformément à l’article 10-III, les ventes « en bloc » ne sont pas soumises au droit de préemption si l’opération porte « sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment ».
* Vente après division initiale ou la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots :
La notion de division n’implique ni la rédaction ni la publicité d’un règlement de copropriété.
La division en lots ne résulte pas de ce document mais de l’état descriptif de division. D’ailleurs le décret d’application n° 77-742 du 30 juin 1977 fait référence expresse à un état descriptif de division publié au fichier immobilier.
A s’en tenir à la lettre du texte, on aurait pu penser que la publicité était nécessaire. Cependant la doctrine et la jurisprudence se sont prononcées par la négative : aussi, la publicité de l’état descriptif de division n’est pas indispensable dès lors qu’il y a effectivement division de l’immeuble. Ce qui compte, c’est la réalisation de la division même si toutes les formalités légales ne sont pas remplies (Ex : Cas d’un propriétaire d’un immeuble collectif qui se met d’accord avec un acquéreur pour lui vendre l’appartement du 1er étage).
* Titulaires : locataires et occupants de bonne foi
Ni la loi de 1975 ni les lois qui l’ont modifiée n’ont fait de distinction entre les titres locatifs. Peu importe par conséquent que la location considérée soit soumise au statut impératif des baux d’habitation ou au contraire y échappe pour une raison quelconque ; c’est là une différence avec l’autre droit de préemption résultant de la loi de 1989 modifiée.
Précision étant ici faite qu’aux termes du décret du 30 juin 1977 sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux à l’expiration de leur contrat ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière, d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
A noter également que le décret du 30 juin 1977 dans son article 1er prévoit expressément la condition d’occupation effective des lieux, condition ne figurant pas dans la loi elle-même.
2 – Mise en œuvre
2.1 – Formalisme
* Forme : lettre recommandée avec demande d’avis de réception* Délai : préalablement à la vente* Contenu : indication du prix et des conditions de la vente* Destinataires : tout locataire ou occupant de bonne foi
Précision étant ici faite que l’article 4 du décret du 30 juin 1977 dispose expressément que « lorsque la location du bien mis en vente est consentie conjointement à plusieurs locataires, chacun d’eux bénéficie à titre individuel des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 … ».Il y a donc lieu d’adresser une offre distincte à chacun des titulaires du bail en vertu de la convention ou de la loi.
Ce même article prévoit également que « la renonciation de l’un à l’offre de vente ou à son droit de substitution est inopposable aux autres ».
En conséquence, si l’un des locataires renonce à son droit de préemption, cela n’empêchera pas le co-titulaire du bail d’exercer son droit à titre individuel.
* Sanction : à défaut de respecter les conditions de forme, l’offre serait nulle c’est-à-dire qu’elle ne produirait aucun effet.
La loi de 1975 précisait que cette « information » valait offre de vente. La loi SRU, par son article 196, a substitué le terme « information » par le terme « notification » dans un souci d’uniformisation.Précision étant ici faite qu’à défaut de notification préalablement à la vente, cette dernière serait nulle, cette sanction étant expressément prévue par le texte de loi.
L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception.
2.2 - Réponse du titulaire du droit de préemption
Le titulaire du droit de préemption peut opter entre deux solutions :
- a) Il exerce son droit de préemption :Dans le cas où il accepte l’offre ainsi notifiée, le titulaire du droit de préemption dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.
Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, dans ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit.
- b) Il renonce à son droit de préemption :
Précision étant ici faite que le silence du titulaire pendant le délai de deux mois emporte renonciation tacite de sa part.
A cet égard, il ne faut pas omettre de faire renoncer tous les occupants et particulièrement s’il s’agit d’époux de les faire signer tous les deux dans la mesure où la renonciation par un des époux est inopposable au conjoint qui pourrait se porter acquéreur pour le tout.
Ladite renonciation n’entraîne aucune conséquence sur le bail qui se poursuit et continue à être régi par les dispositions qui le concernent (loi de 1948 ou 1989 par exemple).
Dans ce cas, il s’agira alors d’une vente de biens occupés.
Ainsi, si le locataire n’accepte pas tacitement ou expressément l’offre de vente, celle-ci devient purement et simplement caduque. Le locataire perd alors tout droit de préemption.
En revanche, il conserve un droit de préemption subsidiaire si le bailleur envisage de vendre à des meilleurs conditions les biens au profit d’un tiers.
2.2 – Seconde purge du droit de préemption
Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il doit être notifié au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente : cette nouvelle notification vaut également offre de vente et par conséquent donne naissance à un second droit de préemption.
Dans ce cas, l’offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception et elle devient caduque si elle n’a pas été acceptée dans ce délai.
De la même façon que lors de la première notification, le titulaire du droit de préemption dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.
Si, dans la réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Précision étant ici faite que la loi n° 94-624 du 2 juillet 1994 a supprimé le mécanisme du droit de substitution initialement prévu pour mettre en place ce second droit de préemption.
A noter qu’en cas de renonciation du locataire à l'exercice de son droit de préemption, le bail ne prend pas fin dans la mesure où aucun congé n'est délivré dans le cadre de cette procédure issue de la loi de 1975 contrairement à ce qui est prévu aux termes de la procédure issue de la loi de 1989.
B – Droit de préemption de la loi de 1989
1 – Champ d’application
* Locaux :
L’article 2 de la loi vise les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi que les garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
A noter que, conformément à l’alinéa 2 du même article, la loi ne s’applique « ni aux locaux meublés, ni aux logements-foyers, ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations à caractère saisonnier ».
* Titulaires : locataires personnes physiques
Précision étant ici faite que la loi de 1989 dans son article 15-III alinéa 2 organise une protection spécifique au profit des personnes âgées de plus de 70 ans et dont les ressources sont limitées et ce sous certaines conditions
2 – Mise en œuvre
2.1 – Formalisme
* Forme : lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signification par acte d’huissier de justice* Délai : au moins six mois avant l’expiration du bail initial ou du bail renouvelé. A cet égard, il semble prudent de ne pas délivrer de congés par anticipation plus de 7-8 mois avant l’expiration du bail.
* Contenu : indication du prix et des conditions de la vente* Destinataires : tout locataire titulaire du bail
En cas de pluralité de titulaires du bail, le congé sera adressé à chacun deux, même s’il s’agit d’époux. Cependant, pour les personnes mariées, le nouvel article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les significations et notifications faites par le bailleur sont opposables de plein droit au conjoint du locataire, si l’existence de ce dernier n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, et ce, nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil. : Il appartient donc au locataire de prouver par tout moyen qu’il a effectivement informé le bailleur de son changement de situation matrimoniale.
* Sanction : à défaut de respecter les conditions de forme, le congé serait nul c’est-à-dire qu’il ne produirait aucun effet.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
2.2 - Réponse du locataire
Comme dans le cadre de la loi de 1975, le titulaire du droit de préemption peut opter entre les deux solutions sus-énoncées.
- a) Il exerce son droit de préemption :
Le contrat de location est alors prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente mais si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
- b) Il renonce à son droit de préemption :
Précision étant ici faite que le silence du locataire pendant le délai de deux mois emporte renonciation tacite de sa part.
Si le locataire renonce à son droit de préemption, que ce soit de façon expresse ou tacite, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à l’expiration du délai de préavis.
A l’expiration du bail, il devra donc quitter les lieux.
Dans ce cas, il s’agira alors d’une vente de biens libres.
2.2 – Seconde purge du droit de préemption
Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, la loi du 2 juillet 1994 précitée a supprimé le mécanisme du droit de substitution initialement prévu pour mettre en place un second droit de préemption en tous points identiques à celui de la loi de 1975.
La notification sera en principe envoyée à l’adresse indiquée par le locataire lors de la purge du premier droit de préemption ou, à défaut de précision à cet égard, à l’adresse des lieux loués. Si le locataire a déjà quitté les lieux, la notification sera envoyée à sa nouvelle adresse.
A noter que si le locataire était parti sans communiquer sa nouvelle adresse, il conviendra, par prudence, de recourir à l’exploit d’huissier et de s’assurer par ailleurs que le bailleur ne connaît pas réellement la nouvelle adresse du locataire.
II – Cas particulier de la vente de plus de dix logements dans un immeuble
Des organisations nationales représentatives des bailleurs des secteurs II et III et des organisations nationales représentatives des organisations de locataires ont conclu le 9 juin 1998 un accord collectif relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation.
Cet accord organise une procédure d’information des locataires et des associations de locataires que le bailleur doit mettre en œuvre préalablement à sa décision de mettre en vente, par lots, plus de dix logements dans un même immeuble.
Conclu à l’origine pour une durée d’un an, cet accord ne s’appliquait qu’aux membres des organisations signataires mais le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 l’a rendu obligatoire aux secteurs locatifs II et III de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Ainsi, depuis le 25 juillet 1999 et compte tenu de la modification par l’article 197 de la loi SRU à l’intérieur des secteurs locatifs de la répartition des organisations de bailleurs, il s’applique à tous les logements appartenant :
- aux sociétés d’économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d’un organisme collecteur du 1% logement et aux filiales des organismes autres que celles des organismes d’habitations à loyer modéré,
- aux entreprises d’assurances, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées ci-dessus.
En pratique, sont donc concernés la plupart des bailleurs institutionnels ainsi que toutes les personnes morales, sociétés commerciales ou non et associations et sont donc exclues les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières c’est-à-dire celles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.
Cette réglementation met en place un droit à l’information renforcé des locataires et aménage les dispositions relatives au congé pour vendre.
A – Droit à l’information renforcé
1 – Procédure d’information des locataires et des associations
Préalablement à la décision d’un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, celui-ci informe de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986.
A ce stade, le bailleur et les représentants des associations de locataires examinent notamment les modalités de l’information future des locataires.
A défaut d’association de locataires représentative, le bailleur apprécie l’intérêt d’informer les locataires le plus tôt possible en fonction des données qu’il peut alors fournir pour répondre aux interrogations suscitées.Une fois que le bailleur est prêt à rendre publique l’intention de vendre, une information est donnée à tous les locataires concernés, quelle que soit la date d’expiration de leur bail respectif : elle consiste au moins en une réunion à laquelle sont invités les locataires et leurs associations. Une documentation sous une forme accessible est utile à ce stade.
Le bailleur confirme par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. Il complète l’information générale par une information particulière destinée aux locataires, susceptibles de se porter acquéreurs, en soulignant que cette information est donnée par le bailleur à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente.
A compter de cette confirmation, le bailleur devra respecter un délai de trois mois avant d’adresser aux locataires l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Une fois notifiée l’offre de vente, le congé pour vente peut être envoyé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
A noter par ailleurs qu’une information est donnée au Maire de la commune ou de l’arrondissement du siège de l’immeuble dès la décision de vente.
2 – Contenu de l’information
* Information générale
Cette information d’une part doit rappeler les dispositions de la loi sur l’offre de vente et d’autre part porte sur :
- les phases importantes de l’opération de vente et les droits respectifs des locataires et des propriétaires tels que définis par la loi et l’accord du 6 juin 1998,
- les règles générales de fonctionnement des copropriétés, ainsi que la nature et le niveau des charges particulières aux copropriétaires par rapport à ceux des charges locatives,
- les conditions de crédit du moment, telles que connues et proposées par plusieurs établissements financiers, ainsi la possibilité de recourir aux prêts 1% logement,
- les prix moyens au mètre carré au moment de la mise en vente, avec le cas échéant les critères de différenciation des prix entre les logements, et le ou les avantages éventuellement accordés aux locataires (pour une période de 6 mois) par rapport aux acquéreurs extérieurs, en particulier en fonction de l’ancienneté du locataire dans les lieux et de la durée du bail restant à courir,
- l’information par le bailleur des possibilités de relogement, par location ou accession, notamment dans son propre parc.
* Information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux
Par ailleurs, le texte prévoit que soient examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques qui peuvent être effectués par des organismes spécialisés d’expertise technique et qui portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente.
Les diagnostics et bilans sont mis dès que possible à disposition des locataires et, en tout état de cause, leur sont communiqués avec l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 10 décembre 1975.
Enfin, le bailleur fait la récapitulation des travaux réalisés dans les parties communes les cinq dernières années et des coûts exposés. Il fournit la liste des travaux qu’il serait souhaitable d’entreprendre à court et moyen terme. Il indique éventuellement quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charges avant la première vente.
* Information individuelle
Dans l’information écrite adressée à chacun des locataires qui reprend les informations générales est joint l’état descriptif de division de l’immeuble pour les lots le concernant ainsi qu’une fiche individuelle précisant le prix du logement.
Par ailleurs, le locataire pourra évoquer avec le bailleur l’état des parties privatives des lots concernés.Dans la mesure du possible, l’information diffusée aux personnes susceptibles d’être protégées à raison de leur situation difficile prend une forme personnalisée et leur rappelle notamment leurs droits.
Une enquête préalable auprès des locataires peut s’avérer utile à cet effet.
* Règlement de copropriété
La possibilité de consulter le règlement de copropriété est annoncée dès qu’elle est matériellement possible.
* Contrats de prestation de service
L’ensemble des contrats de prestation de service liés à l’exploitation de l’immeuble est consultable, à leur demande, par les associations de locataires représentatives.
B – Aménagements du congé pour vendre
1 – Aménagements de la durée du bail
* Prorogation du bail
Pour faciliter la réalisation de la vente ou les conditions de son départ, l’accord collectif de location du 9 juin 1998 prévoit que le locataire, dont la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois à compter de la date de l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, peut demander au bailleur une prorogation du droit d’occupation de son logement.
Cette demande peut être présentée lorsque l’obtention d’un prêt, la vente d’un bien immobilier, le départ à la retraite, une mutation professionnelle ou toute circonstance dûment justifiée nécessite un délai supplémentaire.
Ce délai supplémentaire est accordé sur justification par le bailleur. Il peut permettre de porter à 30 mois la durée d’occupation du logement.
Le bailleur confirme son accord par écrit au plus tard 4 mois avant la date d’expiration du bail
A s’en tenir à la lettre du texte, il semble que le bailleur soit libre d’accepter la demande du locataire ou de la refuser.
* Reconduction du bail
La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a quant à elle prévu la possibilité d’une reconduction du bail en prévoyant dans son article 198 d’insérer après l’article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un article 11-1 ainsi rédigé :
« Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l’article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d’une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10.
« La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail en cours. A l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit ».
Comme dans le cas précédent, le texte évoque une possibilité de reconduction, ce qui voudrait dire que le bailleur est libre d’accepter la demande du locataire ou de la refuser.
Par ailleurs, dans son article 199, la loi SRU a prévu que « dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé ».
2 – Exercice du droit de préemption par le conjoint ou le concubin, un ascendant ou un descendant
2.1 - Pour faciliter également la réalisation de la vente, l’accord collectif de location du 9 juin 1998 prévoit que les personnes ne pouvant acquérir leur logement peuvent proposer au bailleur, comme acquéreur, leur conjoint et ou leur concubin notoire vivant avec elles depuis au moins un an à la date de l’offre de vente, un ascendant ou un descendant.
Cet acquéreur bénéficiera alors des mêmes conditions de vente et de délai que celles proposées au locataire.
2.2 - A ces modifications apportées aux conditions d’exercice du droit de préemption, il faut ajouter les cas particuliers envisagés par l’accord collectif de location :
- a) Obligation de relogement de certains locataires :
Lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il justifie d’un revenu inférieur à 80 % du plafond de ressources PLI en vigueur, le congé ne peut lui être délivré sans une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le locataire et dans la mesure du possible pour le bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de résidence du locataire.
Le bailleur propose notamment et en priorité au locataire les logements qui deviennent vacants dans son parc et qui ne font pas l’objet d’un droit de réservation.
- b) Renouvellement du bail des locataires en situation particulièrement difficile :
Lorsqu’un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu’il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d’un handicap physique ou d’une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé.
C – Procédure de mise en vente
Afin de respecter les textes en vigueur sus-visés, la procédure de vente est la suivante :
1 – Information des locataires sur les modalités de vente
* Réunion d’information sur les modalités de vente réunissant les locataires et leurs associations représentatives.
* Confirmation par écrit à chacun des locataires des modalités de vente avec reprise des informations générales auxquelles est joint l’état descriptif de division de l’immeuble pour les lots le concernant ainsi qu’une fiche individuelle précisant le prix du logement.
+ Information du Maire de la commune ou du Maire de l’arrondissement du siège de l’immeuble.
2 – Offre de vente de la loi du 31 décembre 1975
Après avoir respecté un délai de trois mois à compter de cette confirmation, le bailleur adressera, par lettre recommandée avec avis de réception, l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 à chacun des locataires qui disposera d’un délai de deux mois à compter de sa réception pour y répondre.
3 – Congé pour vendre de la loi du 6 juillet 1989
Une fois notifiée l’offre de vente comme il est dit ci-dessus, le congé pour vendre peut être envoyé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au moins six mois avant l’échéance du bail. Précision étant ici faite que, dans ce cas, conformément à l’article 199 de la loi SRU, l’offre de vente doit être dissociée du congé.
Le regroupement des locataires en association présente plusieurs avantages :
1. L'échange d'informations sur le déroulement de la procédure et le respect des droits accordés aux locataires ;
2. Le gain psychologique qui résulte d'une action solidaire où chacun peut trouver un réconfort et des conseils dans le contact avec les autres locataires ;
3. Des droits particuliers que la loi et l'accord collectif de 1998 ont conférés aux associations déclarées.
La création d'une association est très facile. Elle ne répond à aucune formalité contraignante, si ce n'est la publication au Journal Officiel de la République Française qui est assurée par les autorités publiques. Il suffit de s'inspirer des statuts des associations déjà existantes et de déposer 3 exemplaires de ces statuts à la préfecture de son département ou à la préfecture de police à Paris (boulevard du Palais).
Dès la constitution de l'association, il revient au Président de réunir une assemblée générale pour la constitution des organes de l'association et pour fixer les objectifs de défense des locataires. Il doit informer le bailleur de l'existence de l'association et lui demander :
- de mettre en oeuvre la concertation locative fixée par la loi SRU du 13 décembre 2000 ;
- d'installer des panneaux d'affichage dans les lieux de passage des locataires pour assurer leur information conformément aux dispositions ;
- de l'associer aux conditions de réalisation des diagnostics des immeubles ;
- de lui soumettre dès que possible le règlement de copropriété.
Dès que la copropriété est constituée, l'association peut désigner 3 de ses représentants pour assister à l'assemblée générale des copropriétaires. La loi dispose que ses représentants peuvent émettre des observations sur les points à l'ordre du jour. Ils peuvent demander à leur propriétaire de faire inscrire certains points à l'ordre du jour. Le syndic de copropriété doit les recevoir au moins deux fois par an pour examiner les questions posées par la gestion de l'immeuble ou de l'ensemble d'habitation. Ils ont accès aux pièces justificatives des charges de copropriété et des charges locatives.
Une association qui est affiliée à une confédération de locataires représentative au plan national et siégeant à la Commission nationale de concertation (CNC) bénéficie de droits particuliers.
En cas de difficultés avec le bailleur ou la coproprité, l'association peut saisir la Commission départementale de conciliation et, si nécessaire et dans la mesure où ses statuts l'y autorise, saisir les tribunaux.
- Quelles sont les Fédérations de locataires représentatives au plan national ?
C.S.F.
(Confédération Syndicale des Familles)
53 r Riquet 75019 PARIS 01 44 89 86 80
Fax : 01 40 35 29 52
Tél 01 44 89 86 86
csf@csfriquet.org
C.G.L Ile de France
(Confédération Générale du logement)
14 r Frédérick Lemaître 75020 PARIS
Tél 01 43 66 49 11
Fax : 01 43 66 67 29
cgl75@wanadoo.fr
C.L.C.V (Consommation Logement et
Cadre de Vie)
17 r Monsieur 75007 PARIS
Tél 01 56 54 32 10
Fax : 01 43 20 72 02
clcv@clcv.org
C.N.L (Confédération
Nationale du Logement)
62 bd Richard Lenoir 75011 Paris
Tél 01 47 00 96 20
fax : 01 43 57 04 97
cnl75@free.fr
AFOC
(ASSOCIATION FORCE
OUVRIÈRE CONSOMMATEURS)
141, Avenue du Maine 75014 Paris
Tél: 01 40 52 85 85
Fax: 01 40 52 85 86
afoc@afoc.net